Praktika näitab, et kinnisvara ostmine Saksamaal on tulus investeering. Sõltumata tehingu sõlmimise eesmärgist – oma elamiseks või investeeringuks tulevikku – aitavad Saksamaal pidevalt kasvavad kinnisvarahinnad kulusid kiiresti tasa teha. Selles olukorras on hüpoteegid Saksamaal 2021. aastal atraktiivsed mitte ainult Saksamaa kodanikele, vaid ka välismaalastele, sealhulgas venelastele. Hüpoteeklaenude intressimäärad on Saksamaal nüüd ühed madalamad kodulaenude ajaloos ja see on tingitud üha kasvavast nõudlusest eluaseme järele.
Kinnisvara Saksamaal ja hüpoteegid
Nõudlus kinnisvara järele Saksamaal ületab pakkumise. Turult on valminud projektides uusi hooneid peaaegu võimatu leida. Pakkumiste hulgas domineerivad korterid majades, mille ehitus on alles planeeritud või valmib 2-3 aasta pärast (plaaniväline ost).
Kinnisvarahindade levik Saksamaal on suur: need kasvavad suunaga riigi idast läände. Kõige kallim eluase Baieris, Münchenis: alates 4 tuhandest eurost ruutmeetri kohta. Berliini uusehitiste elamispinna hind algab 2500 eurost ruutmeetri kohta. Teisese eluaseme kinnisvara hinnad algavad 1500 eurost.
Kinnisvara aastane hinnatõus ja rendimäärade tõus Saksamaal jääb olenevalt liidumaast vastavalt 4–6 ja 2–3%.
Eluaseme või äripindade ostmine nõuab üsna märkimisväärset summat. Saksa pangad on valmis pakkuma hüpoteeklaenu mitte ainult Saksamaa kodanikele, vaid ka riigi mitteresidentidele: kogu summa juba ehitatud kinnisvara ostmiseks või mitmes osas - lõpetamata hoone omandamise korral, nagu seda ehitatakse.
Hüpoteeklaenude intressimäärad on Saksamaal ühed Euroopa madalamad – Saksamaa kodanikel 0,8–2%, välismaalastel 3–5%.
Tehke sotsioloogiline uuring!
Hüpoteegid välismaalastele: tingimused, tingimused ja intressimäärad
Välisriikide kodanikel on võimalus Saksamaal laenu võtta ja hüpoteegiga korter osta.
Siit saate teada, kuidas 2021. aastal Saksamaal laenu saada.
Saksa pangad vastavad välismaiste klientide, nii era- kui ka juriidiliste isikute vajadustele, eriti kui tehingusumma ületab 100 tuhat eurot.
Krediiditingimused võivad olla iga kliendi jaoks spetsiifilised. Lepingus võetakse arvesse mitmeid tegureid: ostja maksevõime, sissemakse suurus, kliendi krediidiajalugu, korteri seisukord ja asukoht.
Esimest hüpoteeki Saksamaal välisriigi kodanikule on raskem saada kui järgnevaid. Selle registreerimisel peate tasuma 40–50% kogumaksumusest.
Kui klient soovib summat suurendada, siis tuleb pank reeglina poole peale ja intressimäär sel juhul langeb. Hüpoteegi hilisemate registreerimiste korral ei pruugita sissemakset enam nõuda või see ei ületa 20% vara koguväärtusest.
Muude Saksa pankade tingimuste hulgas kliendile on kõige levinumad:
- üle kahe aasta avatud konto olemasolu Saksamaa pangas, kuhu klient regulaarselt raha deponeeris;
- kliendi vanus - 21-65 aastat;
- sissetulekute kinnitus Saksamaa Liitvabariigi territooriumil (sh kinnisvara üürimisest). Hüpoteegid välismaalastele Saksamaal muutuvad kättesaadavaks, kui esitate pangale viimase kuue kuu tuluaruande, ettevõtjatelt - viimase kahe aasta kontoväljavõtted;
- alimentide, laenude maksmise kättesaadavuse kinnituse andmine. Saksa seaduste järgi ei tohiks laenu tagasimaksed ületada 35% kliendi kuusissetulekust.
Saksamaa erinevate linnade kinnisvaraturu olukorraga üürimise ja kõigi selle teemaga seotud küsimustega saate tutvuda rubriigis "Kinnisvara".
Laenu tähtaeg on viis kuni kolmkümmend aastat. Tuleb meeles pidada, et Saksa seaduste järgi jääb kinnisvara panga käsutusse kuni hüpoteegi täieliku tagasimaksmiseni.
Kuidas saada välisriigi kodanikule hüpoteeki
Saksamaal ühe või teise pangaga koostööd otsustades tasub arvestada Saksa pankade stabiilsuse, aususe ja aususega: kõik on läbimõeldud, arvestatakse kõigi võimalike nüanssidega. Saksamaal ei saa kiiremas korras hüpoteeklaenu. Hüpoteeklaenu saamine on rahulik mitmeetapiline protsess, mille käigus tuleks valida parim variant.
Esimene samm: analüüsige ettepanekuid
Soodsamate laenutingimuste otsimine eeldab Saksamaa pangandussektoris olemasoleva konkurentsi aktiivset kasutamist. Sellises olukorras oleks õigem mitte olla laisk, piirdudes kahe-kolme pangaga, vaid leida aega 10-15 asutuse külastamiseks. See suurendab oluliselt tõenäosust, et leitakse sobivaim variant.
Nii et pankadelt laekunud ettepanekute hulgas on tulusamad, mida saab mainida suheldes teiste struktuuride esindajatega. Sellises olukorras võivad mõned pangad leppida kokku kliendile soodsamate tingimustega: alandada veidi intressi, pakkuda muid boonuseid (tasuta tagasimaksemäära muutmine ja muud), et konkurendist mööda minna.
Ettepanekute analüüsimisel peaksite teadma, et Saksamaal annavad pangad laenu tagasimakseks või annuiteetlaene intressimääraga 5, 10, 15, 20 aastat (iga uus viis aastat toob kaasa 0,5% tõusu). See tähendab, et olenemata maksete tegemise ajast – laenu alguses või lõpus on nende summad konstantsed.
Pakkumiste analüüsimisel tuleks tähelepanu pöörata kinnisvara omadustele. Nendest hakkab eelkõige huvi tundma pank, hinnates oma riske. Madala laenuintressiga saab arvestada siis, kui panga riskid vähenevad, näiteks kui soetatud objekt:
- Hiljuti ehitatud - Saksamaal on hoonetele garantii sada aastat;
- asub ökoloogiliselt heas asukohas, kesklinna lähedus, logistika;
- mõeldud passiivse tulu saamiseks - ruumid antakse üürile.
Kõige populaarsemad viisid kinnisvara leidmiseks Saksamaal:
- kinnisvarafirmad. Kinnisvara müüvate ettevõtete aadresse saab Saksamaa Liitvabariigi teabe- ja viiteportaali kodulehelt;
- spetsiaalsed veebisaidid: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- oksjonid;
- maaklerid ja erakuulutused.
Pakkumiste hulgas on soodsaimad hinnad nn ridaelamutele (Reihehäuser) ja linnakorteritele (Eigentumswohnung). Kõrgemad hinnad kahepereelamutele (Doppelhaus) ja eramajadele (Einfamilienhaus). Vanasse majja (Altbauhauser) ruumide ostmisel võib vaatamata antiikaja vaimule ja reeglina asukohale kesklinna rajoonides olla mõningaid miinuseid: vanad ja probleemsed kommunikatsioonid, mugavuse puudumine. Arvestada tuleb sellega, et üürikorterit ostes on raske makse tõsta või üürnikke enne lepingu lõppemist välja tõsta.
Teine samm: vajalike dokumentide koostamine
Laenu taotlemisel tuleb esitada hulk dokumente. Üksikisik peab esitama:
- rahvusvaheline pass ja sisepass (samuti nende koopiad);
- küsimustik (Selbstauskunft);
- pangaväljavõte, mis kinnitab algkapitali olemasolu;
- pangast tõendavad dokumendid viimase kolme kuu töötasu suuruse kohta;
- Maksutagastus;
- vara kirjeldus;
- objekti väärtuse sõltumatu hindamise tulemused.
Juriidiline isik nõuab:
- Maksutagastus;
- bilanss kaheks aastaks;
- ettevõtte jooksev tootmine ja majandusanalüüs (BWA);
- kinnisvara kirjeldus.
Nõutavate dokumentide loetelu ei ole lõplik ja võib olenevalt panga nõudmistest erineda.
Kolmas samm: pangakonto avamine ja selle täiendamine
Saksamaal asuva kinnisvara eest saab tasuda eranditult panga kaudu, sealhulgas Venemaa Sberbanki kaudu - pangaülekandega. Hüpoteegi saamiseks peab välisriigi kodanikul olema/avama konto Saksa pangas. Selleks on vaja kliendi isiklikku kohalolekut ("postiseadustamine" kehtib ainult Saksamaa kodanike kohta).
Konto avamiseks vajate oma rahvusvahelise passi ja sisekodaniku passi originaale ja koopiaid, registreerimist ja täidetud pangavorme. Mõned pangad võivad nõuda viite-soovitust, sest Saksamaal püütakse tegeleda "puhta" kapitaliga.
Konto avamine eurodes ja vastav leping sõlmitakse. Raha saate hoiustada uuele kontole selle avamise päeval.
Neljas samm: lepingu sõlmimine
Pärast kõigi tingimuste kokkuleppimist on kord sõlmida leping hüpoteeklaenu saamiseks. Selle õiguslikuks aluseks on Saksamaa tsiviilseadustik (paragrahvid 601–610) ja hüpoteegipankade seadus (punktid 14–16, 19).
Hüpoteeklaenuleping peab sisaldama teavet:
- antud laenusumma kohta: laenusumma ja sellest laenu ja muude kulude katteks maha arvatud intressid;
- hüpoteegi andmise tingimuste ja vajalike maksete kohta: laenu intresside tasumise algus, tasumise aeg, igakuiste osamaksete suurus, intressimäära ja tagasimakse osamaksete arvutamine. laenuorganist;
- hüpoteegi tasumise viisi kohta;
- hüpoteegi võtmise tingimuste täitmine - kanne kinnistusraamatusse, kinnitus laenusaaja maksevõime kohta, kindlustuslepingu sõlmimine;
- lepingu lõpetamisel: poolte toimingud pärast tähtaja möödumist, tingimused laenu pikendamiseks panga poolt, tagajärjed laenusaajale makse hilinemisel, lepingu lõpetamise tingimused.
Hüpoteegi registreerimise tingimused Saksamaal
Laenu menetlemine toimub kuu või pikema aja jooksul. Esimeses etapis peate koostama registreerimiseks vajalikud paberid, mis võtab aega umbes kaks nädalat. Samas tasub tarneturgu paremini tundma õppida.
Seejärel peaksite isiklikult (välismaalastele see tingimus kohustuslik) külastama mitut panka ja tutvuma tingimuste ja intressimääradega, taotlema hüpoteeklaenu – selleks võib kuluda kaks kuni neli päeva või rohkemgi.
Hüpoteeklaenu väljastamise otsuse tulemuste ootamine pärast eelläbirääkimisi mitme pangaga võib võtta aega kuni 4 nädalat. Viimases etapis peate valima soodsaima pakkumise, avama konto ja tegema sissemakse valitud pangas.
Lisakulud kinnisvara ostmisel Saksamaal
Kõik, kes Saksamaal laenuga maja ostma lähevad, peaksid arvestama vajadusega teha lisaks kokkulepitud hinnale lisakulutusi. Kõigepealt tuleb uus omanik kanda kinnistusraamatusse (Grundbuchauszug). Selleks tuleb tasuda kinnisvaramaks.
Ostuhinna maksumäär võib olenevalt ostuobjekti asukohast olla vahemikus 3,5% (Saksimaa) kuni 6,5% (Nordrhein-Westfalen). Saksa seadused nõuavad, et selle maksu tasuks ostja ja müüja solidaarselt.
Lisaks tasub ostja:
- omandiõiguste ümberregistreerimine - 0,5 kuni 1% ostusummast;
- notariteenused - 1,5 kuni 3%;
- maakleri / kinnisvaramaakleri vahendustasu - 3 kuni 6% (mõnikord koos müüjaga). Odavate objektide eest tasutakse fikseeritud intressimääraga 1500 kuni 5 tuhat eurot;
- muud kulud (kinnitamiseks, kinnistusraamatu väljavõtete vormistamiseks, pangakonto pidamiseks 150 eurot aastas).
Hüpoteeklaenu registreerimisega kaasnevad ka lisakulud:
- 1% laenusummast (registreerimiseks);
- tasu objekti sõltumatu hindamise eest - 1-2 tuhat eurot;
- Due Diligence (objekti audit) - 0,5–1,5% selle väärtusest.
Loe lähemalt maksude kohta Saksamaal kinnisvara ostmisel siit.
Hüpoteeklaenu tagasimaksmine Saksamaal
Hüpoteegi ennetähtaegne tagastamine ei ole pangale tulus – ta kaotab oma kasumi. Kuid konkurentsikeskkonnas peavad pangandusasutused olema paindlikud. Sel põhjusel pakuvad Saksa pangad klientidele ennetähtaegse tagastamise võimalusi. Lepingusse on lisatud vastav artikkel, näiteks iga-aastaselt lisaks annuiteetmaksetele maksta tagasi 10% laenu kehast.
Rate, Zinsen ja Tilgung: mis need on
Annuiteedi hüpoteeklaenu maksete arvutamise skeem on läbipaistev: aastane kogumakse (Rate) koosneb kahest summast: Zinsen - panga intress laenusummalt ja Tilgung - laenu keha aastaprotsent.
Jagades selle summa 12-ga (kuude arvu järgi), saate arvutada igakuise kulu. Annuiteedimakse suurus ei muutu: selle sees Zinsen väheneb pidevalt, Tilgung aga suureneb.
Tüüpiline Saksa hüpoteeklaenude mudel näeb välja selline:
- klient, kellel on võimalus hoiustada 600 eurot kuus maksena, võtab kümneks aastaks laenu 100 tuhat eurot.
- Pank on kehtestanud maksemääraks 3,22% aastas (3220 eurot) kuumakse 268 eurot ja 33 senti.
- Sel juhul jääb laenuraha tagasimaksmiseks 331 eurot 67 senti kuus ehk ca 4 tuhat eurot aastas (mis moodustab 4% Tilgungi).
- Saksa pangad püüavad vähendada Tilgungi (pakkudes 1%) ja kui klient jätkab selle näitaja suurendamist, tõstavad nad intressimäära, "karistades" laenuvõtjat.
Sondertilgung - võimalus laenu keha kiiresti tagasi maksta
Välisriikide kodanikud, kes on võtnud Saksamaal kinnisvara ostmiseks hüpoteegi, võivad vähendada oma laenumakseid. Suur konkurents sunnib enamikku hüpoteeklaenupankadest oma klientidele sellist võimalust pakkuma. Selleks on vaja lepingu sõlmimisel sellesse sisestada punkt Sondertilgung-Möglichkeiten.
See klausel annab teile õiguse iga-aastasele plaanivälisele laenu tagasimaksele. Enne lepingu allkirjastamist peaksite sellesse lisama sellise tagasimakse protsendi - tasuda kuni 3 ja enam protsenti laenusummast.
Kõik sõltub sellest, kuidas läbirääkimisi pidada. Õige lähenemisviisi korral saate selliste maksete suurust tõsta 5-7% -ni. Kuid see summa pole vajalik: saate teha väiksemaid hoiuseid või üldse mitte teenida, kuid kui tekib lisatulu või vaba kapital, saab seda kasutada võla tasumiseks ilma trahvideta.
Summeerida
Hüpoteegipangad pakuvad Saksamaal aktiivselt laene mitte ainult Saksa kodanikele, vaid ka välismaalastele. Hüpoteek on siin jätkuvalt üks populaarsemaid kinnisvara soetamise mehhanisme.
Saksamaa on üks kolmest madalaima intressimääraga Euroopa riigist. Eelistatakse fikseeritud kuumaksetega annuiteetlaene.
Suure tõenäosusega saavad hüpoteegi välismaalased, kes ostavad eluaseme uutest hoonetest üürile või endale. 2021. aastal pole Venemaa kodanikul takistusi Saksamaal hüpoteeklaenu võtmiseks.
Peamised tingimused, mida pangad välismaalastele hüpoteeklaenu saamiseks esitavad, on "määrdunud" kapitali puudumine ja riskide minimeerimine. Samas saavad kasu hüpoteegipangad (alates 1900. aastast pole ükski selline pank pankrotti läinud) ja laenuvõtjad peavad maksma aastakümneid.
