Hispaanias toimub üüriäri järkjärguline areng. Seda soodustab mitte ainult võimalus saada elamisluba kinnisvara ostmiseks alates 500 tuhandest eurost, vaid ka turistidele ja isegi hispaanlastele endile eluaseme üürimisest head kasumit saada. Kui teid huvitab, kuidas Hispaanias korterit välja üürida, peaksite esmalt tutvuma seda tüüpi äritegevuse juriidiliste aspektide ja iseärasustega.
Kui tulus on rendiäri Hispaanias?
Kuurortpiirkonnas asuv kinnisvara, mis ostetakse peamiselt turistidele väljaüürimise eesmärgil, on sagedamini nõutud suveperioodil (puhkusehooajal on hõivatud ca 90% turismikinnisvarast), ülejäänud aasta majad ja korterid rannajoone lähedal on tavaliselt tühjad ... Sellegipoolest tagab kuurordipiirkonna turistide majutuse rent omanikule keskmiselt umbes 5% kasumlikkuse aastas, seega võib mereäärsetes piirkondades korraldatud lühiajaline üüriäri olla üsna tulus.
Sama tulus on kinnisvara pikaajaliselt välja üürida. Suurlinnades on järjest kasvav nõudlus üüripindade järele.
2021. aasta seisuga eelistab 27% 22–29-aastastest noortest maja üürida, selle asemel et koguda selle ostmiseks raha.
Lisaks on Hispaaniast saamas järjest populaarsem riik siia vahetusprogrammiga saabuvate üliõpilaste seas. Eelkõige on suur välisüliõpilaste sissevool Valencia linnas.
Millised on üüri liigid
Rentimine Hispaanias ja ka teistes maailma riikides on kahte tüüpi: pikaajaline ja lühiajaline. Kinnisvara pikaajaliseks üüriks üürimisel sõlmib üürileandja üürnikuga lepingu, mis kestab üldjuhul 1 aasta.
Samas kaitsevad Hispaania seadused üürnikku niivõrd, et kui ta soovib seda pärast lepingu lõppemist pikendada, siis lepingu lõpetamiseks mõjuvate põhjuste puudumisel on üürileandjal kohustus üürilepingut pikendada kogu perioodini. on viis aastat.
Kui üürnik ei soovi üürilepingut pikendada ja kavatseb korterist lahkuda, peab ta sellest hiljemalt 30 päeva enne lepingu lõppu vara omanikku teavitama.
Pikaajalise üüri hinnad on madalamad kui lühiajalistel, kuid sellise rendi eeliseks on see, et koduomanikule on tagatud pidev stabiilne sissetulek, mitte lühiajaline.
Lühiajaline üür hõlmab eluaseme väljaüürimist perioodiks mitmest päevast mitme kuuni, olenevalt üürniku vajadustest.
Lühike rendiperiood sobib rohkem turistidele, üliõpilastele ja ärireisidel olevatele ärimeestele. Pealegi on lühiajaline liising mõnevõrra kallim kui pikaajaline. Üürileandja on aga sunnitud varale palju rohkem aega ja tähelepanu pühendama, kuna regulaarne üürnike vahetus nõuab pidevat kontakti uute inimestega.
Läbirääkimised, üürnike sisenemine ja lahkumine, iga üürniku järel maja koristamise korraldamine - kõik see nõuab korteri omaniku pidevat osalemist protsessis.
Üüri hinda mõjutavad tegurid
Hispaania üürihindade kujunemist mõjutavad järgmised tegurid:
- asukoht;
- eluaseme tüüp;
- üürid.
Piirkond
Kinnistu asukoht on peamine üürihinda mõjutav tegur. Katalooniat, aga ka Costa Blancat ja Costa Bravat peetakse riigi kõige kallimateks piirkondadeks.
Kallid üürid on saadaval ka kõigis suuremates linnades, mis asuvad merepiirist eemal. Seega võib üürikulu Hispaania kuurordis ja suurtes linnades olla vahemikus 1200 kuni 5000 eurot kuus, olenevalt magamistubade arvust, ruutmeetritest ja renoveerimisest. Samas väikelinnades hakkab igakuine üür maksma 300-600 eurot.
Kinnisvara tüüp
Samuti on oluline, millist tüüpi kinnisvara üüritakse – äri- või eluruum, suvila või villa, korter või tuba. Näiteks Torreviejas saate üürida kolmetoalise 75-ruutmeetrise korteri. meetrit 40 eurot päevas ja sama ala maja - 50 euro eest.
Igakuine üürimäär
Üürimäära määrab üürileandja isiklikult. See on moodustatud arvestades asukohta, tehtud remonti, magamistubade arvu, üldpinda, lisamugavuste olemasolu jne.
Litsentsi registreerimine kinnisvara üürile andmiseks
Eluaseme lühiajaliseks üürimiseks väljaüürimiseks peate mõnes riigi piirkonnas hankima turismilitsentsi. Nende piirkondade hulka kuuluvad Kataloonia, Madrid, Andaluusia, Baleaarid ja Kanaari saared.
Tuleb meeles pidada, et Hispaania seadused ei näe ette sellist mõistet nagu "majutus". Seetõttu reguleeritakse seda küsimust igas piirkonnas erinevalt. Sellest hoolimata on tegevusloa saamise kord igal pool ühesugune.
Kinnistuomanik peab võtma ühendust linnavalitsusega/piirkonnavalitsusega ja esitama tõendid oma kinnisvara sobivuse kohta üürile andmiseks. Dokumentidest nõutakse "vastutuse deklaratsiooni". Tegemist on paberiga, mis kinnitab eluaseme seisukorra vastavust kõikidele kohustuslikele nõuetele.
Seejärel kantakse objekt registrisse ja omanikule väljastatakse identifitseerimisnumbriga registreerimistunnistus.
Sellise litsentsi saamise hind on kõikides piirkondades erinev. Keskmiselt jääb hind vahemikku 170-500 eurot.
Litsents väljastatakse kinnisvarale, mitte isikule, seega tuleb silmas pidada, et objekti müümisel läheb see üle uuele omanikule (kui sel hetkel ei ole selle kehtivusaeg lõppenud).
Teine oluline punkt: omanik peab igas üürikuulutuses, sh internetis, lisama väljastatud registreerimisnumbri ja kinnisvara kategooria.
Üürilepingu sõlmimine
Üürireegleid reguleerivad Hispaania seadused (24. novembri 1994. aasta linnaüüriseadus nr 29/1994). Selle dokumendi kohaselt soovitame korteriomanikul ja üürnikul sõlmida kirjalik üürileping.
Lepingu vormistamise vorm võib olla meelevaldne, kuid selles peavad kajastuma järgmised sätted:
- üürileandja ja üürniku isikuandmed;
- maksetingimused (kuu üürimäära suurus; kas üürileandjal on õigus üürimäära tõsta; kes pooltest tasub kommunaalkulud ja muud lisateenused, näiteks territooriumi koristamine, basseini koristamine jne);
- inventari, mööbli, kodumasinate loetelu, samuti nende seisukorra kirjeldus üleandmise hetkel.
Tehingu saab vormistada notari juures ning andmed kantakse kinnisvararegistrisse (Registro de Propiedad). Allüürimise osas on seda tüüpi üürikorterid lubatud vaid osaliselt ning see otsus tuleb eelnevalt üürileandjaga läbi rääkida.
Üürimäär tuleb kehtestada poolte kokkuleppel. Seadusest tulenevalt on üürileandjal õigus tõsta lepingu kehtivusajal üürimäära vastavalt inflatsiooniindeksile (kui see võimalus oli lepingus ette nähtud).
Mida üürileandja teha ei tohi, on nõuda rohkem kui üks kuu ette (kui üürilepingus ei ole märgitud teisiti).
Üüri arveldamise ajal (tavaliselt toimub see iga kuu esimesel nädalal) peab korteri omanik väljastama üürnikule kviitungi tehtud makse kohta või pangakonto väljavõtte, kui tasumine toimus pangaülekandega.
Kui üürnik üüri ei maksa, on üürileandjal õigus pöörduda politsei poole.Kui pärast seda võlga ei tasuta, on omanikul õigus tõstatada hoolimatute üürniku väljatõstmise küsimus.
Nagu enamikus riikides, tuleb tulevasel üürnikul üürilepingu sõlmimisel tasuda tagatisraha kuumäära ulatuses. Kui väljaregistreerimisel jääb mööbel ja kodutehnika samasse seisu kui sisseregistreerimisel, siis tagastatakse üürnikule tagatisraha täies ulatuses.
Kui üürileandja keeldub tagatisraha tagastamast, on üürnikul õigus pöörduda politsei poole ning siis tuleb üürileandjal lisaks tagatisrahale tasuda ka viivise jooksul kogunenud intressid.
Kui lepingu lõppedes leiti korterist kahju, siis arvestatakse kahju maksumus maha tagatisrahast.
Kui kinnisvaraomanik soovib oma kinnisvara müüa, siis seaduse järgi peab ta seda esmalt üürnikule pakkuma.
Kulud ja üüritulu maksustamine
Majaomanikud on kohustatud igal aastal oma üüritulu deklareerima. Üürile lisanduvad järgmised maksud:
- kinnisvara üürimise tulumaks - määr 24% (ei ole ette nähtud mitteresidentidele, kes külastavad Hispaaniat lühiajalise viisaga);
- kinnisasja üksikmaks (IBI) - kuni 2% kinnisvara katastriväärtusest.
Keskmiselt selgub, et maksude tasumiseks kulub aastas korteri üürimisel 100–500 eurot ja villa üürimisel 300–2000 eurot.
Kinnisvarakuludele lisanduvad lisaks maksudele maksed kommunaalteenuste (gaas, vesi, elekter, telefon, internet jne) eest. Küsimus, kes nende teenuste eest maksab, tuleb omaniku ja üürniku vahel eelnevalt kokku leppida ning kajastuma ka lepingus. Korteri renoveerimise ja kapitaalremondi eest vastutab üürileandja ning jooksva remondi eest üürnik.
Rendifirmad
Kinnisvara omanik võib oma vara kas ise välja üürida või pöörduda spetsiaalse haldusfirma poole, kes võtab tasu eest üle paljud korralduslikud küsimused.
Enamikul juhtudel pakuvad fondivalitsejad järgmist tüüpi teenuseid:
- üürnike otsimine;
- üürilepingu koostamine;
- dokumentatsiooni korrashoid eluaseme üleandmise perioodil;
- maksudeklaratsioonide koostamine ja esitamine;
- nõustamine;
- kinnisvara renoveerimine;
- territooriumi korrashoid (puhastus, basseinipuhastus, muruhooldus jne);
- liisingumaksete tasumata jätmise juhtumite kindlustus.
Fondivalitseja vahendustasu on ligikaudu 7-15% renditasust.
Lisaks haldusfirmale saab omanik ühendust võtta ka kinnisvarabürooga. Kuid sel juhul saab talle teenuseid osutada ainult konkreetse üüritava ruumi jaoks, samas kui fondivalitseja teenuste kasutamine on tulusam, kui peate hoolitsema kogu suure hulga tubadega hoone eest.
Lõpuks
Hispaanias kinnisvara soetamine alates 500 tuhandest eurost annab välismaalastele võimaluse saada elamisluba, kuid elaniku kaart pole sellisest investeeringust kaugeltki ainus kasu.
Hispaania rendiäri tugevdab oma positsiooni ja muutub iga aastaga aina tulusamaks. Riiki külastavad igal aastal miljonid turistid üle kogu maailma, kes valivad hostelite ja hotellide asemel üha enam igapäevast korteriüüri. Pikaajaline rentimine pole aga vähem tulus.
Kui soovite Hispaanias korterit või maja välja üürida, peaksite hoolikalt uurima üüriküsimuste juriidilisi aspekte nii kuningriigis tervikuna kui ka selle üksikutes piirkondades, kuna igal neist on oma nüansid. Näiteks mõnes piirkonnas peate enne kinnisvara lühiajaliseks üürimiseks väljaüürimist hankima erilitsentsi. Lisaks peaksite tutvuma üksikasjalikult Hispaanias renditulu maksumäärade ja muude sellega seotud kuludega.
