Kuidas osta maatükki Poolas

Majanduskasvu taustal muutub maa Poolas üha atraktiivsemaks investeerimisinstrumendiks. Nõudlus kruntide järele kasvab iga aastaga, mis kajastub vastavalt ka nende hinnas - aastane kasvumäär ulatub piirkonnale kohandatult 3-5%ni. Aktiivsete investorite hulgas on Venemaa, Ukraina, Valgevene ja teiste Poolaga ühist piiri omavate riikide kodanikke. Nende jaoks näevad Poola Vabariigi õigusaktid maa ostmisel ette mõned nüansid, millel teeme ettepaneku lähemalt peatuda. Alustame siiski eelistest.

Miks peaksite Poolast maad ostma

Nõudlus Poola kinnisvara, eelkõige maatükkide järele on 2000. aastate keskel pärast Poola Vabariigi ühinemist Euroopa Liitu ja Schengeni tsooniga märgatavalt kasvanud. Riigi majandus on sellest ajast peale märgatavalt lisandunud, mis mõjutas oluliselt kinnisvara maksumust: kuurordipiirkonnas on viimase 10 aastaga hinnad tõusnud 50-70% ning põllumaa on mõnes piirkonnas üldiselt 200% kallinenud. . Pealegi on nende aastane hinnakasv 10-15%.

Huvitav on ka see, et Poola maade vastu näitavad suurimat huvi SRÜ esindajad. Näiteks 2021. aastal ostsid välismaalased Poolas kollektiivselt ligi 460 hektarit maad ning suurema osa maast omandasid ukrainlased, valgevenelased, sakslased ja venelased, näidates üles huvi mitte ainult elamu-, vaid ka äriarenduse kruntide vastu.

Alates 2021. aastast on välismaalased saanud rohkem võimalusi: 01.05. 2021. aastal lõppes moratoorium põllumajandusmaa müügiks teiste riikide kodanikele.

Moratooriumi tühistamine meelitas investoreid väljastpoolt riiki, mille tulemusena kasvas nende poolt 2021. aastal soetatud maa maht 3200 hektarini.

Ilmselgelt kasvab Poola maatükkide atraktiivsus aasta-aastalt ning kasvavat nõudlust arvestades on maast saamas üks tulusamaid investeerimisinstrumente. Lisaks toovad investorid esile mitmeid Poola Vabariigis maa ostmise ilmseid eeliseid, nimelt:

• lojaalsus mitteresidentidele - pärast kõigi seaduses sätestatud tingimuste täitmist võivad välismaalased vabalt omandada maatükke piiramatus mahus;
• suhteliselt madalad hinnad võrreldes kvootide maksumusega teistes Euroopa riikides ja isegi SRÜ suurtes linnades;
• kõrge investeerimisatraktiivsus: kasvav nõudlus maa järele tõstab selle hinda, mis võimaldab mitte ainult säästa investeeritud vahendeid, vaid ka tõsta neid ainult hinda tõstes;
• võimalust avada oma ettevõte Poolas;
• võimalus soetada maavara erinevatel eesmärkidel, sh põllumajanduseks ja isegi metsamaaks.

Kuidas leida maatükki, mida osta

Arvestades suurt nõudlust Poola maa järele, ei ole välismaalastel nii lihtne leida vaba krunti, mida osta. Sobiva objekti leidmiseks on oluline kasutada kõiki võimalikke kanaleid, mida pole nii palju.

Kõige mugavam viis Poolas maad leida ja osta on:

• maakler, erakinnisvaramaakler või kohalik kinnisvarabüroo;
• arendaja - eriti oluline elamuga maatüki omandamise puhul;
• Interneti-portaalid, omanike ja vahendajate ajalehekuulutused;
• panditud vara sundmüügi enampakkumised.

Kuna igal loetletud otsingukanalil on oma omadused, soovitame neid kõiki üksikasjalikumalt kaaluda.

Maakleri poole pöördumine

Loomulikult on kõige lihtsam viis Poolas kinnisvara ostmiseks võtta ühendust vahendajatega: maaklerite ja maakleritega. Need on inimesed, kes teavad kõike kinnisvarast, selle otsimise viisidest ja registreerimisreeglitest. Enamik neist töötab ametlikult, mis kaitseb potentsiaalset ostjat võimalike pettuste eest.

Sellised vahendajad ei aita mitte ainult vajaliku objekti leidmisel, vaid aitavad ka Poolas asuva maatüki omandiks registreerida.

Kinnisvarabüroodega koostöö eeliseks on see, et nad ei suuda pakkuda ainult maksimaalseid valikuvõimalusi, vaid nõuavad ka minimaalset läbirääkimisprotsessis osalemist ostja poolelt.

Tuleb märkida, et asutused korraldavad oma tööd enamasti territoriaalselt ehk tegutsevad konkreetse asula piires.

Näiteks leiate siit nimekirja Varssavi agentuuridest ja siit leiate parimad maaklerid Gdańskis. Soovitame kasutada ainult litsentseeritud vahendajate teenuseid, kelle kontaktid leiate Kinnisvaraturu Liidu kodulehelt. Pidage meeles, et enamikul agentuuridel on komisjonitasu 1,5-3%.

Arendajaga ühenduse võtmine

Elamu- või äriarendusmaa soetamisel on mõttekas võtta ühendust arendajatega. Tihti müüvad arendusfirmad juba ehituseks ettevalmistatud krunte – reeglina on neil olemas kõik vajalikud kommunikatsioonid ja arenenud infrastruktuur. Lisaks annavad arendajad kõik load.

Seda arvestades on oluline olla teadlik, et selline maatükk maksab oluliselt rohkem kui ettevalmistamata maatükk. Pange tähele, et arendaja saab müüa mitte ainult ehituseks ettevalmistatud krundi, vaid ka juba ehitatud majaga maad.

Pean ütlema, et esmaturu pakkumised on kuni kulude väljakuulutamiseni väga atraktiivsed. Tavaliselt maksab uue hoone ost 30-35% rohkem kui krundi ost ja iseseisev elamuehitus. Seetõttu ei saa seda otsinguvõimalust nimetada eelarveks - see sobib ainult neile, kes vajavad maja ilma tarbetute probleemideta, ja neile, kes on nõus üle maksma.

Internet, ajalehed

Võib-olla on kõige mugavam viis maa ostmiseks leida seda Internetist. Kasutajatele pakutakse sadu mugavaid veebiressursse, mis sisaldavad kümneid tuhandeid ettepanekuid tõeliste fotode ja asukohtadega üle kogu riigi. Mugavad filtrid võimaldavad sorteerida pakkumisi mitte ainult asula, vaid ka sihtotstarbe, maatükkide tüübi ja nende väärtuse järgi.

Vaid paar klõpsu – ja ostjal on müüja kontaktid, mis võimaldavad tal telefoni teel maksimaalselt infot saada. Populaarsemad internetiportaalid on OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto ja paljud teised. Tuleb meeles pidada, et sellised portaalid sisaldavad reklaame mitte ainult omanikelt, vaid ka vahendajatelt.

Kinnisvarakuulutusi võib leida ka trükiväljaannetest – ajalehtedest ja kuulutusajakirjadest. Peamiselt sisaldavad need aga teadaandeid ainult nende kohtade kohta, kus neid välja antakse ja levitatakse. Seetõttu tuleks selliseid allikaid kasutada ainult siis, kui asute füüsiliselt teatud Poola piirkonnas, kus plaanite maad omandada.

Kohustuslikud müügioksjonid

Teine väga spetsiifiline, kuid samas väga atraktiivne võimalus Poola Vabariigis kinnisvara, sealhulgas maatükkide otsimiseks, on osalemine kinnisvara sundmüügi enampakkumistel. Jutt käib arestitud maatükkidest, mis konfiskeeritakse omanikelt ja müüakse maha nende tsiviilvõlgade tasumiseks. Selliseid enampakkumisi viivad läbi kohtutäiturid.

Osaledes sundmüügioksjonil, saad palju säästa, ostes maad turuväärtusest 30-50% soodsamalt.

Teavet selliste oksjonite kohta leiate kohtutäiturite riikliku nõukogu veebisaidilt. Lingile vajutades leiate oksjonitest nimekirja koos nende pidamise kuupäeva ja kohaga, samuti maa maksumuse ja foto müüdavast objektist.

Vahekaardilt "Więcej" leiab kasutaja täpsema info objekti, toimumiskoha ja oksjonil osalemise tingimuste kohta, kõik vajalikud kontaktid ja muu info.

Teavet oksjonite kohta leiate ka krediidiasutuste veebisaitidelt. Näiteks leiate siit teavet Bank Zachodni WBK-st. Jutt käib suurte laenude tagatiseks olnud panditud maatükkide müügist.

Kui palju on maad Poolas

Küsimusele, kui palju Poola Vabariigis maa maksab, on võimatu ühemõtteliselt vastata - konkreetse krundi konkreetne hind sõltub paljudest teguritest: krundi sihtotstarve, asukoht, sellel asuvate kommunikatsioonide suurus, registreerimiskulud, müüja soovid. Seetõttu on selles kontekstis loogiline võtta arvesse keskmisi hindu, mis erinevad oluliselt olenevalt piirkonnast ja isegi selle sees.

Alustuseks kaaluge ehitusmaa keskmisi hindu.

Bankieri portaali andmetel tõusis 2021. aasta veebruaris enamikus vojevoodkondades ehituskruntide keskmine hind 2021. aasta veebruariga võrreldes 30%.

Vaieldamatu liider on kahtlemata Varssavi – pealinna keskmine hind on 779 zł / m2 ehk 183 eurot, mis on riigi absoluutne rekord. Võrreldes jaanuariga on hind tõusnud ligi 180 zł võrra!

Selline tõus avaldas aga kerget mõju hindadele Masoovia vojevoodkonnas tervikuna, kus keskmine maksumus on 185 zł / m2. Pommeri vojevoodkonna maatükkide keskmine hind on riigis teine ​​- 163 zł / m2, samas kui Läänemere lähedal, eriti Gdanskis, on maatükkide väärtus 417 zł / m2.

Kallim kui Gdanskis (peale pealinna), maa ainult Poznanis (525 zł / m2) ja Krakowis (450 zł / m2), aga Wielkopolska (107 zł / m2) ja Väike-Poola (110 zł / m2) vojevoodkonnad jäävad ehitusmaa keskmise hinnaga endiselt alla rannikule.

Madalaimad ehitusmaa hinnad on Lubuskie vojevoodkonnas – selles piirkonnas ulatub keskmine hind vaevu 49 zł/m2-ni, samas kui Gorzowi Wielkopolskie piirkonna suurimas linnas on maa keskmine hind vaid 73 zł/m2. Sarnaseid madalaid maahindu täheldatakse ka Podkarpackie ja Warmia-Mazury vojevoodkonnas - vastavalt 62 ja 61 zł / m2.

Ka põllumajandusmaa keskmine hind on piirkonniti oluliselt erinev, kuigi see ei ole seotud ettevõtlusaktiivsuse ja majandusarengu tasemega. Ja kuigi hinnakujunduse loogika on erinev, on kõige kallimad ja odavamad piirkonnad praktiliselt samad vojevoodkonnad.

Põllumajanduse ümberkorraldamise ja moderniseerimise agentuuri (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) avaldatud teabe kohaselt olid Poolas 2021. aasta lõpus põllumajandusmaa kõrgeimad hinnad Wielkopolskie ja Kuyavia-Pommeri vojevoodkonnas - 58,9 tuhat ja 57,4 tuhat zł / ha vastavalt. Madalaimad põllumajandusmaa hinnad olid Pomorskie ja Podkarpackie vojevoodkonnas - vastavalt 28,6 tuhat ja 25,1 tuhat zł / ha.

Riigi keskmine hind on 42,4 tuhat zł / ha, mis on enam kui 2 tuhat zł rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil – see tähendab, et ka põllumajandusmaa väärtus kasvab. Kuid tuleb meeles pidada, et põllumajandusmaa maksumus sõltub saidile määratud klassist, mida on ainult kuus. Näiteks I-III klassi kruntide keskmine hind Wielkopolska vojevoodkonnas on 74,2 tuhat zł / ha, samas kui V-VI klassi maa maksab ainult 42,3 tuhat zł / ha.

Lisaks tuleb saidi ostjal kanda kinnisvara omandisse vormistamisega seotud lisakulud. Need on notarikulud summas 2-3% maksumusest pluss esindajate ja vahendajate kulud - kuni 5% objekti maksumusest. Ärge unustage makse, mida käsitleme allpool.

Maa ostuluba

Poola seadused ei nõua välismaalastelt, kes soovivad kinnisvara osta, mingit erilist õiguslikku staatust – ostmise hetkel piisab kehtiva viisa olemasolust, et riigis seaduslikult viibida. Kuid vastavalt Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (seadus välismaalaste kinnisvara omandamise kohta) artiklile 1 peavad teiste riikide kodanikud maa ostmiseks eriluba, mille annab välja siseminister. ostja soovil.

Kinnisvara ostuõigus antakse tingimusel, et:

• selline tehing ei ohusta Poola riigi julgeolekut, kaitset ega avalikku korda;
• välisostja tõestab oma seotust Poolaga.

Seega, kui Poola Vabariigi riigi julgeolekut ähvardavate ohtude puudumist on kaitseministri (ja põllumajandusmaa puhul maaelu arengu ministri) vastuväidete puudumise tõttu üsna lihtne tõestada, siis Poolaga seosega asi nii lihtne ei ole.

Eelkõige võib vastavalt seaduse artikli 1a lõikele 2 seotust Poolaga tõendada:

• Poola rahvus või poola juured;
• abielu poolaka / poola naisega;
• tähtajalise elamisloa (tähtajaline elamisluba) või alalise elamisloa (alaline elamisluba) olemasolu;
• kuulumine Poolas registreeritud ettevõtte juhtorganitesse;
• majandus- või põllumajandustegevusega Poola Vabariigi territooriumil.

Ilma sellise ühenduseta või reaalselt Poola kolimiseta on maa ostmiseks luba võimatu saada, kuid ilma sellise loata tehtud ost on seaduse artikli 6 kohaselt kehtetu.

Dokumendi saamiseks peate koostama avalduse, mis peab vastavalt seaduse artikli 1a lõikele 3 sisaldama:

• taotleja isikuandmed;
• andmed maatüki kohta (aadress, katastri- ja registrinumbrid, pindala, ehituslikud omadused);
• müüja isikuandmed;
• hiljem tekkivate juriidiliste sündmuste kindlaksmääramine (kinnisvara müük);
• eesmärgid, millest välisostja tehingu tegemisel juhindub;
• kinnisvara ostmiseks kulutatavad rahaallikad.

Taotlusele tuleb lisada järgmised dokumendid:

• passi, elamisloa või muu isikut tõendava dokumendi koopia;
• dokument, mis kinnitab sidemeid Poolaga;
• kinnisvara dokumendid (kinnistusraamatu väljavõte, kinnistusraamatu väljavõte katastrikaardi märkega, maakasutuse sihtotstarbe tõend vms);
• müüja avaldus kinnisvara müüa soovist;
• dokument, mis kinnitab rahaliste vahendite olemasolu (panga tõend);
• dokumendid, mis kinnitavad tempelmaksu tasumist summas 1570 zł.

Taotlus loa saamiseks esitatakse siseministeeriumi otsuste ja kontsessioonide osakonnale (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), mis asub aadressil: Varssavi, st. Rakovetskaja, 2a, või saata posti teel aadressile: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).

Tuleb märkida, et seaduse artikli 8 sätted näevad ette tingimused, mille korral ülaltoodud luba maa ostmiseks ei nõuta:

• kui välismaalane on elanud Poolas alalise elamise eesmärgil (alaline elamisluba, zezwolenie na pobyt stały) üle 5 aasta;
• kui välismaalane on olnud abielus poolakaga üle 2 aasta alalise elamisloa saamise päevast arvates;
• kui välismaalasel on kodakondsus või ta tegeleb majandustegevusega mõnes Euroopa Majanduspiirkonna riigis.

Mida otsida maa ostmisel

Maatüki valikule tuleb suhtuda täie tõsidusega, vastasel juhul on väga lihtne pettuse ohvriks saada. Oleme esile toonud mitmeid aspekte, millele tuleb maa ostmisel esmajärjekorras tähelepanu pöörata. Eelkõige on need järgmised:

• Maatüki sihtotstarve. Põllumajandusmaad nimetatakse tavaliselt Ziemiaks või Grunty Rolne'iks, ehitusmaaks aga działki budowlane. Loomulikult saab maad kasutada eranditult sihtotstarbeliselt.
• Kommunikatsiooni olemasolu saidil. Kui me räägime ehitusmaast, peaksite otsima krunti, kus on kanalisatsioon, veevärk ja elekter – sellest annab tunnistust fraas kuulutuses "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" või "grunt uzbrojony w media ”.Iseseisev side pole mitte ainult äärmiselt kulukas, vaid võtab ka palju aega.
• Saidi asukoht. Mida lähemal on väljaarendatud infrastruktuur ja ühistranspordipeatused sellele, seda suurem on selle investeerimisatraktiivsus. Lisaks kogukonna poolt vastu võetud kohaliku ruumilise arengukava (Miejscowy plaan zagospodarowania przestrzennego) olemasolu – see võimaldab teil teada saada, mis lähiaastatel toimub.
• Kinnisvara õiguslik seisund. Vajalik on kontrollida müüja omandiõigust maale ja nõuete puudumist objektile, mida tehakse korrapärase pöördumisega ringkonnakohtu kinnistus- ja hüpoteegiregistrite osakonnale.
• Saidi omadused. Eelkõige räägime pinnase tüübist, pindalast, põhjavee olemasolust, asukohast peamistes geograafilistes suundades.

Milliseid makse peate ostmisel maksma

Üldiselt on ainus maks, mida ostja maa ostmisel tasuma peab, tsiviiltehingumaks 2% tehingu väärtusest. Lisaks notaritasud ja käibemaks notaritasudelt. Pluss, kui müüja on juriidiline isik ja käibemaksukohuslane, siis veel 23% käibemaks, mis on reeglina hinna sees. Sellesse loetelusse tasub lisada maa- ja hüpoteegiregistri pidamise kohtulõivu tasu - 60 zł, millele lisandub veel 200 zł teabe nendesse registritesse sisestamise eest.

Levinud küsimused

Loomulikult on see ainult üldine, kuid kaugeltki mitte ammendav teave, mida meil õnnestus Poolas maa omandamise kohta koguda. Kui aga lugejatel on veel küsimusi, siis on täiesti võimalik, et nad leiavad neile siit rubriigist vastused.

Kas peale maa ostmist saab arvestada elamisloa saamisega

Maatüki, aga ka muu kinnisvara omandamine, olenemata suurusest, omandamise alusest või maa sihtotstarbest, ei too kaasa õigust saada tähtajalist või alalist elamisluba, samuti pikendada neid.

Millal võib maa omandamise loa andmisest keelduda

Seadus ei sätesta konkreetset loetelu põhjustest, mille alusel võib välismaalasele maatüki omandamise õiguse ära võtta. Väljakujunenud tava näitab aga, et selline keeldumine võib järgneda järgmistel juhtudel:

• kui ostu-müügitehing ohustaks Poola riiklikku julgeolekut või avalikku korda;
• kui ostja ei ole tõendanud oma seotust RP-ga;
• kui esitatakse võltsitud dokumente, näidatakse valeandmeid jne.

Pealegi puudub mehhanism ministri otsuse vaidlustamiseks.

Kas piirialal on võimalik maad osta

Jah, seadus ei keela välismaalastel piirialadel maad soetada. Nimetatud seaduse § 8 lõike 3 kohaselt on aga sellise tehingu tegemiseks kindlasti vaja siseministri luba, isegi kui välismaalane kuulus üldiselt erandi alla ja võis maad omandada ilma luba (näiteks 5 aastat elamisluba või 2 aastat abielu poolakatega).

Lõpuks

Kõik ülaltoodud reeglid ja näidatud hinnad kehtivad alates 2021. aastast. Arvestades aga kiiresti kasvavat nõudlust ja maahindu, arutavad Poola Vabariigi seadusandliku haru esindajad üha enam välismaa latifundistide poolt maa omandamise korra karmistamist. Seega ei saa välistada, et senist järjekorda peagi muudetakse. Täna pole Poolas maatüki soetamine välisinvestori jaoks probleem – probleemiks võib olla atraktiivse hinnaga maatükkide vähesus.