Investorid on pikalt arutanud kinnisvara Duisburgis ja võimalusi sellesse kasumlikult investeerida. Aastakümnete jooksul on arvukad tööstusettevõtted kerkinud majade kohale ja muutnud linnaosad ebaatraktiivseteks elupaikadeks, põhjustades rahvastiku pidevat vähenemist. Kuid viimastel aastatel on Duisburgi tekkinud mitu arendustsooni ning võimud on tegelenud infrastruktuuriprobleemidega, mis panid investorid mõtlema kohaliku kinnisvaraturu väljavaadete üle.
Duisburgi linna kinnisvaraturu omadused
Duisburg on iseseisev linn Saksamaa lääneosas Ruhri tööstuspiirkonnas, mis kuulub Nordrhein-Westfaleni liidumaale. See asub Reini jõe paremal kaldal, kus jõkke suubub Ruhr ja Emscher. Duisburg asub Reini-Ruhri suurlinna piirkonnas, kus elab umbes 10 miljonit inimest ja kuulub nii Alam-Reini piirkonda kui ka Ruhri piirkonda.
Duisburgis elab 499 845 elanikku (seisuga 31. detsember 2021), mis teeb sellest Nordrhein-Westfaleni suuruselt viienda linna.
Tänu soodsale asukohale Ruhri suudmes, sadamate olemasolule ja söemaardlate vahetus läheduses kasvas Duisburg 19. sajandil metallurgiatööstusest oluliseks tööstuspiirkonnaks. Kohalikku jõesadamat peetakse maailma suurimaks siseveesadamaks.
Linnailme, arhitektuur
Teise maailmasõja ajal kaotas Duisburg peaaegu kõik oma arhitektuurilised struktuurid. Ainult X-XII sajandi Pfalzi vundamendid, XII-XIII sajandi linnamüürid, hilisgooti Lunastaja katedraal 1415, Kolmekeeleline maja 1536, Püha Joosepi kirik (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (taastatud 1951), raekoda (1897-1902), raudteejaam (1934) ja judaismi keskus (1999).
Linnaplaneerimise osas toetub Duisburg suuresti tööstusrajatistele, millest osa on endiselt kasutusel ja osaliselt integreeritud parkidesse või sisesadamas asuvate ettevõtete ja kultuuriettevõtete kasutuses.
Haldusjaotus
Alates munitsipaalreorganiseerimisest 1. jaanuaril 1975 on Duisburgi territoorium jagatud 46 ringkonnaks, mis jagunevad 7 linnarajooni vahel:
| Duisburgi ringkond | Rahvaarv | Piirkonnad |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (sh Ehingen, Rheinheim, Serm ja Holtum) | ||
| (Mündelheim, kuhu kuuluvad Ehingen, Rheinheim, Serm ja Holtum) | ||
| Rahm (jään) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktuur, kultuuri- ja meelelahutusasutused
Gesamthochschule ülikooli avamisega 1972. aastal tunnustati linna teadus- ja kõrgtehnoloogilise keskusena. Alates 2005. aastast on ülikoolilinnakus tegutsenud School of Management rõhuasetusega ettevõtlusele.
Linnas on ka teisi õppeasutusi - Riiklik Rakenduskõrgkool ja Folkwangi Kunstiülikool. Duisburgi juhtivate uurimisinstituutide hulgas on Fraunhoferi seltsi mikroelektroonikaahelate, jõelaevaehituse ja keevitamise instituudid.
Meelelahutus- ja puhkekohtadest on populaarseteks rohealadeks Vanalinna park, Maastikupark "Nord", Park im. I. Kant, puhkepark Hambourne'is.
Spordisõpradele pakuvad huvi Spordiakadeemia (üks Euroopa suurimaid), kergejõustiku- ja jalgpallistaadion, Vedau spordipark koos jääpaleega. Duigburgi metsamassiivis asub Ruhri suurim loomaaed koos Hiina aia, akvaariumi, vaalade kasvatamise lasteaia ja delfinaariumiga (üle 1 miljoni külastaja aastas).
Linnas on mitu suurt muuseumi, ooperimaja ja muud teatrid.
Majandus ja tööstus
Duisburgi sisemaa jõesadam kujundab linna majandust ja kohalikku metallurgiatööstust. Ligi kolmandik Saksamaal toodetavast malmist pärineb 8 Duiburgi kõrgahjust. Traditsiooniline terase- ja metallitööstus linnas keskendub üha enam kõrgtehnoloogilistele toodetele. Selle struktuurimuutuse (terasekriisi) tõttu, mis on kestnud alates 1970. aastatest, kannatab Duisburg kõrge töötuse määra all. Üldjoontes on linn Nordrhein-Westfalenis ühel esikohal võõrtööliste ja -töötajate kontsentratsiooni ning tööpuuduse poolest (ainult 14,9% majanduslikult aktiivsest elanikkonnast).
Duisburg täidab Saksamaa läänepoolseima meresadama ülesandeid (sisse pöördub umbes 2000 jõe-merelaeva, käideldakse umbes 2 miljonit tonni lasti). Rhein-Ruhr-Hafen Duisburgi vabakaubandustsoon toimib kohaliku sadama baasil.
Duisburg on Saksamaal Maini-äärse Frankfurdi järel tähtsuselt teine raudteesõlm: siia koonduvad 6 raudteeliini. XXI sajandi alguses jõudis Duyburg kaubakäibe poolest EL-i viie suurima raudteesõlme hulka.
See on ka suur maanteede sõlm (piirkondlikud ja kohalikud teed, 5 maanteed). Lõpuks on Duisburgil suur tähtsus kaupade kombineeritud veol, sealhulgas konteinerite veol.
Alates 21. sajandi algusest on Duisburg olnud rahvusvaheliste konverentside, Saksamaa ja EL-i riikide teadus-, tehnika- ja tööstusühenduste, spordikongresside ja -koosolekute, poliitiliste, avalike kongresside ja koosolekute ning tööstusnäituste korraldamise keskus.
Ka Duisburgi teenindussektor on üsna arenenud - seal töötab umbes 70% kõigist töötajatest ning selle arengus on põhiroll logistika-, side- ja transpordisektoril. Linn on ülemaailmne logistikakeskus, üks Euroopa suurimaid.
Linnas on hästi arenenud äri-, info-, kindlustus-, panga- ja finantsteenuste sfäär. Linna suurimad tööandjad on:
- Hitachi Power Europe on elektroonika- ja elektroonikaseadmete ettevõte;
- Klöckner & Co AG - metalltoodete ja mustmetallide hulgimüük ja rahvusvaheline kaubandus.
Duisburg on suurim musta ja värvilise metalli metallurgia piirkond ning siin arendatakse jõelaevade ehitamist, masinate ja instrumentide tootmist, raadioelektroonikatööstust, elektriseadmete tootmist, keemiatööstust. Lisaks on linnas õlle-, tubaka- ja jahuvabrik, rõiva- ja trükitööstus, kaevandatakse kivisütt, tegutsevad naftakeemia- ja naftatöötlemisettevõtted.
Kinnisvaraturg
Duisburgi kinnisvaraturgu on aastaid raputanud arvukad dekomisjoneerimisprojektid. Elamukvartaleid, mis tavaliselt korraldati kõrghoonetes, lammutati suurel hulgal ja allesjäänuid kasutatakse tänapäeval ärilistel eesmärkidel.
Järelikult on olemasolev korpus praktiliselt konstruktsioonilistest defektidest vaba, mis tõstab selle maksumust.Põhimõtteliselt on Duisburgi kinnisvaraturg madalate hindadega segmentides laiem ning kõrgekvaliteedilisi ja luksuslikke kinnisvara on pakkumisel väga vähe. Kuid mugavaid maju ja kortereid leidub endiselt, tavaliselt Reini lähedal.
Suhteliselt kõrge tööpuuduse ja rahvastiku pideva kahanemise tõttu on Duisburgi kinnisvaraturg olnud aastaid pingevaba. See aga ei tähenda, et linnavalitsus ei maadleks siinsete probleemidega. Paljud hooned vajavad renoveerimist, mõnel pool on raske mitte märgata infrastruktuuri puudujääke.
Täna koguvad Duisburgis ümberkorraldused hoogu, eriti selle põhjaosas, Bruckhauseni ja Markslochi lähedal – siin on võimude poolt ostetud ja hävitatud juba üle 100 tühja kortermaja.
Lähituleviku linnaplaneerimise eesmärgiks on Landschaftspark Duisburg-Nord edasiarendamine Grüngürtelini. Projektiväliseid ümberehitusalasid arendatakse kogu Reini suurlinnas ja need muudetakse peamiselt haljasaladeks.
Vastupidiselt levinud arvamusele muutub kunagine suitsune sadam loodusele lähemale vaatamata sellele, et kunagiste tööliskvartalite asumite kvartalilaadne struktuur paraneb vaid osaliselt. Samas on praegune elamispindade pakkumine paljudes linnaosades väärtustumas. Tööstuspiirkondades on oodata elamute ja äripindade pakkumise langust, kuna praegune suund on looduslike, avatud, looduslähedaste asumite tekkele.
Elamu- ja ärikinnisvara tunnused linnaosade kaupa
Kui rääkida Duisburgist üldiselt, siis elu- ja ärikinnisvara ostmisel peaks investor keskenduma eelkõige järgmistele elanikkonnarühmadele:
- migrandid, eriti Türgist pärit moslemid (Duisburgis on suurim moslemikogukond ja mõnes piirkonnas ulatub välismaalaste osakaal 30% -ni ja Bruckhausenis on 80% elanikest immigrandid);
- tööstusettevõtete töötajad (peamiselt elavad linnas);
- eakad inimesed (Duisburgi elanike keskmine vanus on 47 aastat ja Ungelsheimi piirkonnas 50 aastat);
- üliõpilasi (kuigi kohalikud ülikoolid välismaalt ja teistest Saksamaa linnadest üliõpilasi praktiliselt ei meelita, on siin siiski palju tudengeid).
Tabel aitab teil saada aimu, milliseid Duisburgi piirkondi teatud elanikkonnarühmade esindajad kõige sagedamini alaliseks elamiseks valivad:
| Piirkond | Peamised omadused | Atraktiivsus teatud elanikkonnarühmade esindajate jaoks |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Vaikne ja rahulik piirkond maal, mida eraldab naaberpiirkondadest haljasvöönd. Kaasaegsed ühe- ja kahepereelamud koos hoolitsetud aedadega loovad harmoonilise üldpildi. Poed, restoranid, nädalaturg, 3 lasteaeda, alg- ja keskkool, looduskaitseala. Olemas tööstustsoon. Hea transpordiühendus. | Üksikud inimesed, lastega pered, tööstustöölised. Elanike keskmine vanus on 45 aastat. |
| Alt-Walsum | Uued elamud, korterelamud. Kauplusi on piisavalt, iganädalast turgu pole. Transpordiühendus on hea, kuid kesklinna jõudmiseks kulub bussiga 1 tund. | Üksildased inimesed, tööstustöölised. Elanike keskmine vanus on 40 aastat. |
| Fahrn | Valdavalt multifunktsionaalsed korterelamud ja ridaelamud. Mitu kauplust, pagariäri, lihapood, 3 lasteaeda, põhi-, kesk- ja erikool. Reserveeritud ala puhkuseks. Kesklinna jõudmiseks kulub ca 30 minutit, transpordiühendus on hea. Elu on korralik ja odav. | Üksikud inimesed, lastetud paarid. Välismaalaste osakaal on 25% suurem kui teistes piirkondades. |
| Overbruch | Rustikaalne iseloom. Peamiselt kokkupandavad hooned ja elamud, ühepereelamud. Supermarket, pagariäri, lihunik, iganädalane turg puudub. Kesklinna jõudmine võtab kaua aega. | Üksildased inimesed. Elanike keskmine vanus on 44 aastat. |
| Vierlinden | Piirkond on Oberhauseni ja Dinslakeni lähedal. Ridaelamud uutes elamukompleksides, vanad ühepereelamud, korterelamud. Hea transpordiühendus, kiire juurdepääs kesklinna. 4 lasteaeda, supermarket, sooduspood, pagariäri, iganädalane turg, puhkeala looduskaitsealal, spordiväljakud, hipodroom. | Noored lastetud paarid, lastega pered, aktiivsed inimesed. |
| Wehofen | Rustikaalne idülliline atmosfäär. Linnaosa äärealadele on ehitatud uued elamud koos aedadega. 5 lasteaeda, koole ei ole. Hea transpordiühendus, kesklinna jõudmiseks kulub tund. Väikesed poed, supermarket, iganädalane turg, spordiväljakud. | Üksikud inimesed, lastetud paarid. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Piirkonda iseloomustab segu vanadest ja uutest elamutest. Elavad erinevate rahvuste esindajad. Iganädalane turg, poed, kaubatänav, kohvikud, lasteaiad, alg- ja keskkoolid. Botaanikaaed. Spordipark, kabaree, vaatetorn. | Keskmise sissetulekuga lastega pered. 25% välismaalastest. |
| Marxloh | Piirkond on tööstuslik. Lihtsad majad ja korterid, osaliselt halvas seisukorras. Madal üür, hea transpordiühendus. 8 lasteaeda, pangad, arstide kabinetid, poed, suur kodumasinate turg, palju moekaid pulmapoode, moslemi mošee. | Madala sissetulekuga pered, üksikud inimesed. Välismaalasi on 36% rohkem kui teistes piirkondades. |
| Neumühl | Seda iseloomustavad heterogeensed struktuurid, mis ulatuvad atraktiivsetest ühepereelamutest kuni suurte kokkupandavate hooneteni. Tööstuspark, mitmed väikesed poed, supermarketid, disko, restoran, iganädalane turg, katoliku haigla. Transpordiühendus on hea. | Üksildased inimesed. Elanike keskmine vanus on 43 aastat. |
| Obermarxloh | Enamasti sotsiaalkorterid. Siin saab väikese raha eest osta hea maja, kuid õhkkond on ebameeldiv, sotsiaalsed probleemid pole lahendatud, töötuid on palju. Transpordiühendus on hea, kesklinna jõudmiseks kulub 40 minutit. | Madala sissetulekuga pered. Seal on palju välismaalasi, eriti türklasi. |
| Röttgersbach | Piirkonda iseloomustavad ühepereelamud, vanad häärberid, patriitsimajad. Korterelamud on haruldased. 5 lasteaeda, soodushinnad, turgu pole, koole pole. Park, golfiklubi, saun, basseinid, vaba aja veetmine. Hea transpordiühendus, kuid kesklinna jõudmiseks kulub 1 tund. Üür on kõrge. | Eelkooliealiste lastega pered, pensionärid. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Keskmine piirkond hallide elurajoonidega, renoveerimist vajavate vanade hoonetega. Vaiksetelt kõrvaltänavatelt leiab ilusaid uusi kodusid. Üür on suhteliselt madal. 5 lasteaeda, sisebassein, raamatukogu, mõned poed, ostuala. Hea transpordiühendus, kesklinna 30 minutit. | Madala sissetulekuga pered. 22% on välismaalased. |
| Beeckerwerth | Vaikne piirkond, isegi kesklinnas. 3 lasteaeda, algkool, soodushinnad, turg, disko, spordiväljakud. Hea transpordiühendus, on ummikuid, kesklinna - 30 minutit. | Üksildased inimesed. 13% on välismaalased. |
| Bruckhausen | Ala asub terasetehase tohutute ja nähtavate hoonete vahel. Kõrge kuritegevusega ebasoodsas olukorras olev sotsiaalpiirkond. Hooned on halvas seisukorras, tööpuudus üle 30%, üürihinnad madalad. | Üle 80% elanikest on immigrandid, välismaalaste osakaal piirkonnas on 60%. |
| Laar | Väike idülliline piirkond Reini jõel. Mitu rida elamuid, korterelamuid. Duisburg-Esseni ülikooli rakendusmaterjalide tehnoloogia instituut. Mitmed lasteaiad, alg- ja keskkoolid, spordikeskused. Hea transpordiühendus, kesklinnaga - alla 30 minuti. | Lastega pered, pensionärid. Välismaalaste osakaal on 25%. |
| Mittelmeiderich | Üks keskseid piirkondi, kus on kaunid vanad hooned kombineeritud funktsionaalsete kõrghoonetega. 7 lasteaeda, 3 algkooli, keskkooli. Ostutänav, apteegid, poed. | Lastega pered |
| Obermeiderich | Erinevad elamisvõimalused - kaunid vanad ühepereelamud, lihtsad kortermajad, funktsionaalsed kõrghooned. Piirkonda läbivad mitmed põhimaanteed. Loodes - maastikupark, kirdes - kaubanduskeskus, läänes - suur kaubandus- ja tööstusala. | Noorpaarid |
| Untermeiderich | Piirkonda iseloomustavad eramud, aiaga ja aiata korterelamud, kohati ridaelamud. Ostutänav, poed, jaemüüjad, allahindlused, supermarketid, iganädalane turg, 3 lasteaeda, põhikoolid, disko. Hea transpordiühendus, madal üür. | Noorpaarid, väikeste lastega pered. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Hästi säilinud juugendfassaadidega majad, uusehitised raekoja alal. Poed, supermarketid, iganädalane turg, restoranid, pubid, allahindlused. Tööstuslikud ja keemiatehased. Lasteaiad, alg- ja keskkoolid, gümnaasium. Hea transpordiühendus, kesklinna jõudmiseks kulub 30 minutit. Spordiväljakud. | Üksikud inimesed, vabrikutöölised. |
| Baerl | Suurepärane piirkond looduskaitseala ja puhkealaga. Peamiselt ühepereelamud, maamajad ja mitmed kortermajad. 2 lasteaeda, algkool. | Lastega pered, pensionärid. |
| Hochheide | Funktsionaalsed korterid ja elamud on segatud ühepereelamutega. 6 lasteaeda, algkoolid, supermarketid, allahindlused, iganädalane turg. | Sotsiaalselt haavatavad kodanikud. Reini ääres asuvates peremajades on lastega pered. Kokkuhoidvad inimesed. |
| Ruhrort | Kena piirkond ööbimiseks. Tihe areng. Ühepereelamud, harva ridaelamud. Palju toitlustusasutusi, suurepärane transpordiühendus, 3 lasteaeda, alg-, kesk- ja üldkoolid, supermarketid, pangad, odavpoed. | Lastega pered, pensionärid. Elanike keskmine vanus on 44 aastat. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Roheala maal. Ühepereelamud, uusehitised. Hea transpordiühendus, kesklinna - 15 minutit. 6 lasteaeda, algkoolid, kauplused, arstide kabinetid, apteegid, restoran, puhkeala grilli- ja veespordivõimalustega. | Noored pered |
| Hochemerich | Suur ala. Iganädalane turg, supermarketid, allahindlusmüüjad, jaemüüjad. Head transpordivõimalused. Sportimisvõimalused, veealad, kanarbikuaed, lava, kohvikud, minigolfirada, mänguväljakud. | 25% välismaalastest. Tagasihoidliku sissetulekuga inimesed, üksikud inimesed. |
| Friemersheim | Maapiirkonda iseloomustavad vanad ühepereelamud, standardsed mitmepereelamud. 6 lasteaeda, üld- ja keskkoolid, kauplused, supermarketid. | Väikeste lastega pered, pensionärid. |
| Rheinhausen-Mitte | Lihtsad majad, vanad hooned koos funktsionaalsete kõrghoonetega. Ostutänav, nädala turg, 4 lasteaeda, spordiväljakud, veealad, aed-kanarbik, kohvik-baar, golfiväljak. Hea transpordiühendus, kiire juurdepääs kesklinnale ja lähipiirkondadele. | Üksildased inimesed. Elanike keskmine vanus on 47 aastat. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Piirkond maal. 5 lasteaeda, 3 algkooli, keskkool, 2 keskkooli kaasaegset kooli, vaimse alaarengu erikool. Iganädalane turg, palju poode, puhkeala, veesport, spordiklubid. Kesklinna bussiga 50 minutit. Sellel on oma raudteejaam. | Lastega pered, pensionärid. Elanike keskmine vanus on 45 aastat. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendikas piirkond. Palju ilusate fassaadidega vanu hooneid ja funktsionaalseid uusehitisi. Igat tüüpi ja suurusega korterid. Sisesadam. Iganädalased turud, paljud poed, kaubanduskeskused, keskteater, restoranid, jaemüüjad, kõrgtehnoloogilised kasiinod, kohvikud, baarid, muuseumid. Väike rohelus. | Noorpaarid, üksikud inimesed. Välismaalaste osakaal on 15%. Elanike keskmine vanus on 44 aastat. |
| Dellviertel | Populaarne piirkond. Peamiselt uusehitised. Mitmed lasteaiad, algkoolid, põhikool, keskkoolid. Kabaree teater, kultuurikeskus, kohvikud, pubid, laste mänguväljakud. | Noored pered, lastetud noorpaarid. |
| Duissern | Seal on palju vanu hooneid, puiesteid ja rohelisi sisehoove. Linna mets. Paljud hästi hooldatud aedadega üürimajad ja privaatvillad. Mitu lasteaeda, 2 algkooli, Duisburg-Esseni Ülikool, 2 botaanikaaeda, loomaaed, delfinaarium. Hea transpordiühendus, kesklinna saab paari minutiga, Düsseldorfi tunniga. | Üliõpilased, lastega pered, pensionärid. Elanike keskmine vanus on 46 aastat. Rahvaarv väheneb kogu aeg. |
| Hochfeld | Lihtsad majad ja korterid. Palju Türgi kohvikuid ja poode. Iganädalane turg, paljud jaemüügipunktid, 2 parki, diskoteegid, restoran, pubi. Madalad üürihinnad. | Migrandid, üksikud inimesed, üliõpilased, madala sissetulekuga pered. Välismaalaste osakaal on 37%. |
| Kaßlerfeld | Tüüphooned, vanad majad ja funktsionaalsed uusehitised. Saad osta soodsa maja otse suure tee ääres või vaiksel kõrvaltänaval. 3 lasteaeda, diskod, supermarketid. Hea transpordiühendus, kesklinnaga - 10-15 minutit. | Madalate nõudmistega noored. Madala sissetulekuga inimesed ei soovi kesklinna hüvedest loobuda. |
| Neudorf-Nord | Populaarne piirkond linnametsa ja Saksamaa suurima spordipargi lähedal. Palju elamisvõimalusi. Seal on Duisburg-Esseni ülikooli ülikoolilinnak. Suurepärane infrastruktuur, hästi arenenud transpordiühendus. | Õpilased, pensionärid. Elanike keskmine vanus on 45 aastat. |
| Neudorf-Süd | Wedau spordipargi ja linnametsaga piirnev haljasala. Valdavalt ridaelamud ja hästi säilinud vanad majad, aga ka funktsionaalsed korterelamud, uusehitised ja kenad ühepereelamud. Puhkeala. Kesklinna lähedus. | Noorpaarid, lastega pered, pensionärid. |
| Neuenkamp | Põhjas on linnaosa hõivatud tööstustsooniga, asula on lõunas. Piirkond on piisavalt roheline. domineerivad väikesed eramajad, ühepereelamud, korterelamud vaatega maale. 2 lasteaeda, algkool, mitmed poed igapäevasteks vajadusteks, söögikohad, väike sisebassein. | Lastetud paarid, üksikud inimesed, tööstustöölised. |
| Wanheimerort | Palju elamurajoone, kiirteed, äri- ja puhkealasid. Palju eramuid aedadega, kortermaju. Spordipark, metsaala, 6 järve, suur metsakalmistu. Turg, palju poode, supermarketeid, sooduspoode, 6 lasteaeda, 3 algkooli, keskkooli. Suurepärane transpordiühendus – saab kiiresti kesklinna, Düsseldorfi ja Dortmundi. | Lastega pered, noorpaarid, pensionärid. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Populaarne piirkond vaikses metsas. Kesklinna ja mitmete puhkealade lähedus. Lasteaed, spordipark, iganädalane turg, järv. Neudorf-Nordi piirkonnas pääsete kiiresti ülikooli. | Õpilased, eelkooliealiste lastega pered, pensionärid. |
| Buchholz | Vaikne elurajoon. Lasteaiad, alg- ja keskkoolid. Iganädalane turg, puhkepark. Suurepärane kombinatsioon loodusest ja linna infrastruktuurist. | Rikkad pered ja paarid. |
| Großenbaum | Mõnus piirkond, kus on ülekaalus ühepereelamud ja aiaga üürikorterid. Olemas rida- ja elementmajad. Järved, metsamaa jalutamiseks, palju poode ja kohvikuid. Lasteaiad, 2 põhikooli, üldhariduskool, Nordrhein-Westfaleni rakenduskõrgkool. Hea transpordiühendus, kesklinnaga - 10 minutit. | Üliõpilased, lastega pered, noorpaarid. |
| Huckingen | Populaarne elukoht oma rohealade, arenenud infrastruktuuri ja suurepärase transpordiühenduse tõttu. Seal on uued arenduspiirkonnad ühe ja kahe korteriga majadega. Siin asub Infineon Technologies AG arenduskeskus ning oodata on uute kõrgtehnoloogiliste ettevõtete teket. Kaubanduskeskus, St. Anna, 3 lasteaeda, põhikool, itaalia gurmeerestoran, hotell, golfiväljak, palju tegevusi õues. | Lastega pered, ettevõtjad, tehnoloogiakeskuse töötajad, pensionärid. Elanike keskmine vanus on 45 aastat. |
| Hüttenheim | Piirkond piirneb läänes Reini jõe ja tööstusettevõtetega. Kristlikud kirikud on ümber ehitatud kaubanduskeskuseks ja vanadekoduks, seal on 2 moslemite mošeed ja ehitatakse veel üks. Domineerivad lihtsad majad. Üür on madal. Piisab 3 lasteaeda, kauplused. Transpordiühendus on vastuvõetav, kesklinna 30 minutit. | Eelarvega inimesed, kes ei viitsi välismaalastega koos elada. 28% on välismaalased. |
| Mündelheim (sh Ehingen, Rheinheim, Serm ja Holtum) | Vaikne ja rahulik küla tüüpi piirkond. Palju vanu ja uusi peremaju, mida ümbritsevad põllud ja heinamaad. Hea transpordiühendus, Düsseldorfi lennujaama - 15 minutit. Algkool, 2 lasteaeda. Avarad võimalused vabas õhus puhkamiseks. | Eelkooliealiste lastega pered, pensionärid. |
| Rahm | Idas poolitab ala suur metsavöönd. Seal on arendustsoon. 3 lasteaeda, algkool, rohkelt kauplusi ja haljasalasid. Mugav Düsseldorfi jõudmiseks. Madal üür ja samas kesklinna lähedus. | Pensionärid, madala sissetulekuga ettevõtete töötajad. 5% välismaalastest. Elanike keskmine vanus on 45 aastat. |
| Ungelsheim | Valdavalt vaikne ja roheline piirkond, mis asub võrdsel kaugusel kesklinnast, Düsseldorfist ja Krefeldist. Üksik- ja kortermaju on vähe, valdavalt ridaelamud. Lähedal on puhkeala, palju kauplusi. | Pensionärid. Elanike keskmine vanus on 50 aastat. |
| Wanheim-Angerhausen | Piirkonnas on haljasalasid, kuid on ümbritsetud tööstusettevõtetega. Funktsionaalsed korterelamud, ühepereelamud, elamukompleksid. 5 lasteaeda, koolid igas vanuses lastele. Iganädalane turg, poed, allahindlused. Mänguväljakud, puhkeala, Reini kallas. | Lastega pered, üksikud inimesed. |
| Wedau | “Garden City” - ala asub 6 järve ja teiste puhkealade ääres ning on samas keskuse lähedal. Elukvaliteet on kõrge. Ridaelamud, paneelelamurajoonid, üüri- ja ühepereelamud, suurte aedadega külavillad. Spordipark, mitmed kanuu- ja sõudebasseinid, metsamaa, puhkeala. 2 lasteaeda, algkool, suurepärane infrastruktuur, hea transpordiühendus. | Lastega pered, pensionärid. Elanike keskmine vanus on 48 aastat. |
Ärikinnisvara omadused
Tegelikult, kui investor otsustab Duisburgis kinnisvara osta, on soovitatav keskenduda elamukinnisvarale. Kui on soov investeerida ärihoonetesse, on parem keskenduda linnapiirkondadele, kus infrastruktuur ei ole liiga arenenud, eriti põhja pool. Kuid ükskõik millises piirkonnas otsustate avada mõne asutuse, näiteks restorani või kohviku, peaksite arvestama asjaoluga, et Duisburg on rahvusvaheline linn ja siin elab palju moslemeid. Külastajaid on palju rohkem, kui mõelda halal menüüle ja toitlustuse idamaisele õhkkonnale.
Turistid tulevad Duisburgi, et külastada suurimat sadamat, muuseume, loomaaeda ja külastada kohalikke festivale. Linnas on hotelle ja kohtade puudust pole, seega ei vasta hotelli või hosteli avamine tõenäoliselt investori ootustele.
Nagu juba mainitud, Duisburgi elanikkond vananeb: noorpaarid kolivad siia elama harva. Statistika järgi on linnas 100 000 elaniku kohta 138,3 praktiseerivat arsti, samal ajal kui Saksamaa keskmine on 230. See viitab sellele, et peagi hakkab eakate erialaspetsialiste puudu olema. Investor võiks investeerida uue kliiniku, hooldekodude, pansionaatide avamisse.
Lõpuks saavad garanteeritud nõudlust nautida õpilashostelite, soodsate kohvikute, noorte meelelahutusasutuste ja kohvikute teenused. Kuid tingimusel, et sellised ettevõtted asuvad ülikoolide vahetus läheduses.
Elamu- ja ärikinnisvara keskmine maksumus linnas
Duisburgi kinnisvaraturul viitab valdav hulk eluasemete pakkumisi just madala hinna segmendi korteritele ja majadele. Luksusvillasid ja luksuslikke kortereid on linnas väga vähe; enam-vähem mugavad ja tähelepanu väärivad majad asuvad Reini jõe ääres ja mõne puhkeala läheduses piirkondades, kus ei ole tööstustsoone. Kuid müügil on ka palju ühe- või kahepereelamuid, peamiselt linna lõunaosas ja Reini jõe vasakul kaldal.
Pakkumises on ka üsna atraktiivsetes kohtades asuvad korterid. Näiteks Rumeln-Kaldenhausenis läheb avar 90 m2 katusealune kolmetoaline korter koos rõduga maksma umbes 200 000 eurot.
Populaarses elamurajoonis Baerl Duisburgi põhjaosas pole sellised kinnistud haruldased. Siin on turg suur ja mitmekesine kinnisvaratüüpide mitmekesisuse poolest. Olgu need ülemised või alumised korrused, aed, rõdu – Baerli arenduspiirkondadest leiavad otsitava ka kõige nõudlikumad ostjad. Samal ajal hoitakse hinnad vahemikus 170 000-400 000 eurot, olenevalt eluruumi pindalast ja selle mõnest eripärast.
Kuid uued hooned on juba paremates kohtades. Esimese korruse kolmetoaliste korterite puhul pindalaga 100 m2 on hinnad 260 000 eurot ja aed on hinna sees.
Natuke ida pool Buchholzis on pakkumine tagasihoidlikum: 70 m2 suurune kolmetoaline korter on müügis hinnaga 60 000 eurot, isegi kui need asuvad atraktiivsetes kohtades.
| Piirkond | Kinnisvaranõudluse dünaamika (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (sh Ehingen, Rheinheim, Serm ja Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Ärikinnisvara Duisburgis võib julgelt nimetada odavaks, isegi kui võtta arvesse notaritasu maksmise, maksude ja maakleri vahendustasu lisakulusid. Järgnev tabel aitab teil tutvuda populaarseimate ärihoonete hetkehindadega:
| Kinnisvara objekt | Ehitusaasta | Pindala, m2) | Kasumlikkus (%) | Absoluutne sissetulek (EUR) | Maksumus (EUR) | Lisama. kulud (notar, ostumaks, maakleri vahendustasu) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kaks üürimaja | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Büroohoone | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Kortermajade portfell | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Investeerimismaa | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Hinnad erineva suurusega korteritele
Siin on 2 tabelit – esimene aitab teil saada aimu ühe ruutmeetri keskmisest korteripinna maksumusest Duisburgis, Nordrhein-Westfaleni liidumaal ja Saksamaal tervikuna, ning teisest saadud teavet. tabel aitab teil mõista korterite maksumuse dünaamikat ajavahemikul 2021–2021:
Järgmises tabelis on andmed selle kohta, millise hinnaga saate Duisburgis korterit osta, olenevalt sellest, milline linnaosa valitakse:
Erinevate suurustega üksikute elamute hinnad
Järgmised 2 tabelit aitavad hinnata väljavaateid üksikelamu ostmiseks Duisburgis: esimese tabeli teave annab teile teavet Duisburgi, Nordrhein-Westfaleni ja Saksamaa majade keskmise maksumuse kohta 2021. aasta seisuga ning teavet teine tabel aitab kujundada aimu raha muutumisest eramajadele aastatel 2021–2021:
Praegused keskmised hinnad eramaja pinna ühe ruutmeetri kohta teatud Duisburgi linnaosades on kajastatud allolevas tabelis:
Järgmises tabelis on toodud Duisburgi eramajade keskmised turuhinnad linnaosade lõikes:
| Piirkond | Majade hinnad (eurodes) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (kaasa arvatud Ehingen, Rheinheim, Serm ja Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Allpool on praegused hinnad 1 m2 korteriühistu kohta Duisburgi linnaosades, kus neid praegu müüakse:
| Piirkond | Korterelamute hinnad (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (kaasa arvatud Ehingen, Rheinheim, Serm ja Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Elamu- ja ärikinnisvara üürihinnad linnaosade kaupa
Kõrge tööpuudus, vananev elanikkond, kahanev rahvastik, suur sotsiaalkorterite osakaal madala sissetulekuga peredele ja migrantidele – need asjaolud ei mõjutanud kohalikku kinnisvaraturgu just kõige paremini. Üürihinnad on juba pikka aega langenud ning täna saab üsna soodsalt üürida korteri ka Duisburgi atraktiivsetes kohtades.
Elamispindade rentimine hilisemaks allüüriks on kahjumlik: turul on piisavalt pakkumisi, võimud vabanevad isegi tühjadest kortermajadest.
Ärikinnisvara üürimise osas võib ka üürileandjate määrasid nimetada tagasihoidlikeks. Kuid allrendi pealt raha teenimine ei ole seda väärt - paljud asutused on suletud, kuna külastajaid ei jõua isemajandamise tasemele. Lihtsamalt öeldes leiavad ettevõtjad lihtsalt sobivad ruumid ilma omanikule üle maksmata.
Mõnede ärikinnisvaratüüpide kehtivad üürihinnad on toodud allolevas tabelis:
| Ärikinnisvara | Pindala, m2) | Maksumus 1 m 2 kohta (euro) | Kogukulu (EUR) |
|---|---|---|---|
| Büroohoone | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Kontoriruumid | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logistika ladu | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Kaubanduspind maja 1 korrusel | 160 | 4.50 | 720 |
| Laudadega kohvik tänaval | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Baar | 140 | 5.72 | 800 |
| Restoran | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini hotell | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Maa (kommunikatsioonid) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Täpse müügiga veiniladu | 240 | 4.38 | 1.050 |
Erineva suurusega korterite üürimise hinnad
Nõudlus üürikorterite järele Duisburgis on võrreldav Saksamaa Liitvabariigi keskmisega – korteri üürimise kuulutuse avaldamise kuupäevast kuni üürnikuga lepingu sõlmimiseni kulub keskmiselt 14 päeva. siin. Võrdluseks, Berliinis otsitakse korterit üürida soovijaid 10 päevaga ja Freiburgis 6 päevaga.
Duisburgi elanikel kulub korteri üürimisele keskmiselt 14,1% igakuisest töötasust, kui mitte arvestada kommunaalmaksete ja muude eluruumi ülalpidamisega kaasnevate kuludega. Majapidamisjäätmete äraveo, sooja ja külma vee, konditsioneeri, kütte ja elektri eest tasumiseks panevad elanikud lisaks kõrvale ca 170 eurot kuus.
Pöörake tähelepanu allolevatele tabelitele. Esimene sisaldab teavet Duisburgi korterite keskmise üürihinna kohta (võrdluseks tõime välja ka Nordrhein-Westfaleni liidumaa ja Saksamaa keskmised hinnad) ning teine tabel kajastab teavet üürihinna muutuse kohta. korterid 2011-2017:
Allolev tabel annab teavet korterite üürimise keskmise maksumuse kohta mõnes Duisburgi piirkonnas:
Eramute üürihinnad
Duisburgis, Nordrhein-Westfalenis ja Saksamaa Liitvabariigis asuvate 100 m2, 150 m2 ja 200 m2 suuruste eraelamute keskmised üürihinnad on toodud esimeses tabelis, mida näete allpool. Ja teine tabel kajastab majade üürihindade dünaamikat aastatel 2011-2017:
Järeldus
Duisburgis on hetkel suur eramute pakkumine. Kõrge töötuse määr on juba aastaid langetanud kinnisvara väärtust madalamates hinnasegmentides. Paljudes piirkondades, eriti sadamast põhja pool, praegu saadaval olevad eluruumid lammutatakse ja kaasajastatakse peagi - varustatakse uusi parkimiskohti, plaanitakse paljutõotavat äri, ametivõimud teatavad ka avalike kohtade parandamisest.
Duisburgi lõunaosas Rheinhausenis on linnaehitus pigem küla moodi. moodsad ühepereelamud on laiali, kuid siin-seal kerkib renoveerimist vajavaid kontrastseid sõjajärgseid ridaelamurajoone.
Ja linna põhjaosas, Baerles ja Walsumis, on sarnane linna struktuur puhkealade ja avalike kohtade läheduses.
Üldjoontes on tendents Duisburgis suurte elamurajoonide arvu vähenemisele, mis peaks kaasa aitama elatustaseme tõusule eelkõige tänu aktiivsele tänavate rohestamisele ja hästi arenenud infrastruktuurile.
Potentsiaalsed ostjad peaksid kaaluma kinnisvaravõimalusi, millel on pikaajaline perspektiiv ja hoolikalt hindama piirkonda – mõistma, milline asukoht ja kinnistud toimivad jätkuvalt hästi ja pakuvad üürnikele head elu.
Seega leiti Duisburgi elamu- ja äripindade investeerimisatraktiivsuse analüüsi käigus järgmised negatiivsed tegurid:
- Linna pidevalt vähenev elanikkond. Duisburgi elanike keskmine vanus on 40-45 aastat ja mõnes piirkonnas - 50 aastat vana.
- Vähearenenud infrastruktuur teatud piirkondades linnas.
- Kohaliku elanikkonna madal elatustase.
- Äärmiselt kõrge töötuse määr.
- Elanikkonna madal maksevõime.
- Väike hulk rohealasid, mida rikuvad kõikjalt paistvad tööstusobjektid.
Positiivsed punktid Duisburgis kinnisvara ostmise kasuks on järgmised:
- Ametiasutuste pidev töö elanike elukvaliteedi parandamiseks, aktiivne arendustsoonide väljaehitamine, tänavate haljastamine, tehaste ja elamukomplekside vahelise helitõkete rajamine ning parkimiskohtade ja puhkealade arvu suurendamine.
- Ülikooli, kliiniku olemasolu.
- Arenenud transpordiühendus, Düsseldorfi lähedus.
- Paljude tegutsevate tööstusettevõtete, teenindusettevõtete, tehaste, kõrgtehnoloogiliste tööstuste olemasolu. Linna majandust võib tänu kohalikule jõe- ja meresadamale nimetada stabiilseks.
- Madalad üürihinnad, madalad korterite ja majade hinnad – praegused kinnisvarahinnad Duisburgis võimaldavad väikese kapitaliga algajatel investoritel objekte osta.
Meenutagem ka peamisi näitajaid, millest linna kinnisvaraturu hindamisel lähtuda:
| Keskmine rendihind | 5,30 eurot / m2 |
| Keskmine kodu väärtus | 243 000 eurot |
| Korterelamu keskmine maksumus | 1050 eurot / m2 |
| Keskmine maksumus 1 m 2 korteri pinnast (30 m 2) | 1389 eurot |
| Kinnisvarahindade dünaamika võrreldes eelmise aastaga (2017) | 0.019 |
