Hispaania kinnisvaraturu eripära on spetsiaalse segmendi olemasolu, mida kontrollivad kohalikud finantsasutused. Tegemist on konfiskeeritud ja panditud kinnisvaraobjektidega, mis arestiti mittemaksjatelt võla tagasimaksena. Sellise eluaseme ostmist peetakse kõige tulusamaks rahainvesteeringuks. Allpool käsitleme seda, kuidas Hispaanias pangast kinnisvara osta.
Mis on Hispaania hüpoteeklaen
Nagu eelpool mainitud, on panga kinnisvara tagatis, mis arestitakse võlgnikelt laenuga võlakohustuste katteks. Kust selline segment turule tuli? Fakt on see, et kriisieelsel ajal arenes ehitussektor riigis kiires tempos. Hispaania eluase oli nõutud, iga päev sõlmiti suur hulk ostu-müügitehinguid ning väljastati palju hüpoteeklaene.
Euroopa Liitu hõlmanud kriisilained tõid kaasa finantsturgude kokkuvarisemise, töötute kodanike arvu suurenemise, mis tähendas laenude mittemaksjate arvu kasvu. Tekkinud kahju hüvitamiseks hakkasid pangad laenuvõtjatelt tagatisi arestima ja neid madalama hinnaga müüma. Kuna võlgnikke oli palju, aitas arestitud esemete hulk kaasa terve turusegmendi tekkele.
Praegu ei panda müüki mitte ainult järelturul olevad korterid, vaid ka uued korterid, kuna ehitatavatele elamukompleksidele väljastati palju laene.
Enamikul Hispaania pankadest on personalitabelis juba oma kinnisvaraosakond, mis tegeleb arestitud vara müügiga.
Artikkel “Hispaania kinnisvara ostmine” aitab teil üksikasjalikult uurida eluaseme ostmise korda selles riigis ja mitte ainult pankadest.
Hüpoteegiga koormatud kinnisvara eelised ja puudused Hispaanias
Enne hüpoteegiga koormatud kinnisvara ostmist tuleks kaaluda kõiki sellise tehingu plusse ja miinuseid. Märgime sellise ostu eeliseid:
- Objektide maksumus väheneb. Selline kinnisvara müüakse alghinnast 30-40% soodsamalt. Mõnikord ulatub allahindlus 80% -ni.
- Enamiku pankade rahastamine hüpoteegiga koormatud kinnisvara soetamiseks, st hüpoteeklaenu registreerimiseks ostjale. Tänu sellele ei müü finantsasutus mitte ainult arreteeritud kortereid, vaid pakub tasumata jätmise korral ka raha täielikku tagasi, kuna sellise eluaseme maksumus tõuseb mõne aasta pärast oluliselt.
- Läbirääkimisvõimalus. Hoolimata asjaolust, et müüja on krediidiorganisatsioon, ei tühistanud keegi kulude vähendamise läbirääkimisi. Eluase on võimalik osta madala hinnaga, isegi kui võtta arvesse remondivajadust. Üldjuhul on avaldatavad alghinnad veidi kõrgemad kui need, millega pank on valmis kinnisvara müüma.
Oluline on olla teadlik sellise omandamise puudustest. Olemasolevate miinuste hindamine võimaldab otsustada, kas tasub üldse pangakinnisvaraga tegelema hakata. Tehingu negatiivsed küljed on järgmised:
- Peaaegu kogu pangakinnisvara vajab renoveerimist, enamasti kapitaalviimistlust. See on üks madalama eluasemehinna põhjusi.
- Tihti tähendab ostu 100% finantseerimine pangast laenuintressi tõusu.
- Hüpoteeklaenuga kinnisvara müües on pank tehinguks valmis vaid tingimusel, et klient saab laenu tema seinte vahel, kuigi teises krediidiasutuses võivad tingimused olla tulusamad.
- Uuel omanikul tuleb tasuda olemasolevad kommunaalmaksete võlgnevused. Pantimise objekti arestimisel tuleb kõik isiklikud kontod tühistada, kuid praktikas see alati nii ei ole.
- Võimalus osta kinnisvara ainult selle juriidilise staatuse säilitamise ajal. Näiteks kui tegemist on korteriga, saab seda kasutada ainult eluruumina. Et mitte segadusse sattuda, tuleks tehingu tegemisel hoolikalt tutvuda ostu-müügilepingu tingimustega.
Millele peate tähelepanu pöörama
Enne pangast korteri ostmist on soovitatav uurida:
- Kas ruumide tehniline seisukord vastab riiklikele standarditele?
- Kas kommunaalmaksete pealt on võlg.
- Pakutud kommunaalteenuste kvaliteet, olemasolevad probleemid veevarustusega, elektriga jne.
- Kas eelmine omanik astus vaidlusi seoses elamu rekonstrueerimise või ümberehitusega. Kui sellised vaidlused on toimunud, tuleks selgitada, kas need on lõpetatud, kelle kasuks. Fakt on see, et elamispinda ostes tuleb uuel omanikul lahendada kõik senised erimeelsused riigiasutustega.
Kust osta tagatisega kinnisvara
Hüpoteegiga laetud kinnisvara otsimiseks on mitu võimalust. Kõigepealt tuleks pöörduda otse kinnisvarabüroo poole või minna selle kodulehele. Lisaks agentuuriportaalidele Hispaanias on aga ressursse, kus puudub link konkreetsele kinnisvarabüroole. Nad näitavad objekte suurlinna korteritest Gran Canaria saarel asuvate majadeni. Samuti on eraisikute kuulutused.
Populaarsete saitide hulgas on:
- www.idealista.com - siin on suurim pakkumiste arv;
- www.fotocasa.es on suuruselt teine kinnisvaraotsingu sait;
- www.habitaclia.com - nõudlus katalaanide seas, kuna enamik esitatud reklaame on pärit Barcelonast, Gironast ja Tarragonast.
Panganduskinnisvara aga igalt poolt ei leia. Kõigi finantsasutuste pakkumiste vaatamiseks tuleks vaadata pankade veebisaite. Siin on mõned neist:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Populaarne,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваninter.
Samuti võite pöörduda pangakontori poole, kust saate nõu turul saadaolevate hüpoteegiga koormatud kinnisvaraobjektide kohta.
Hüpoteegiga koormatud kinnisvara ostmise kord
Hispaanias hüpoteegiga koormatud kinnisvara ostmise protseduur koosneb järgmistest sammudest:
- Otsige sobiv objekt.
- Pangakonto avamine.
- Valitud korteri broneerimine. Kuna objekt tuleb müügilt eemaldada, et teised ostjad sellega ei arvesta, tuleb tasuda tagatisraha 5-10% eluaseme maksumusest. Tehingu tühistamise otsustamisel seda summat ei tagastata.
- Ostu-müügi eellepingu sõlmimine. Kokkulepe on garantiiks, et tehing toimub saavutatud kokkulepete raames.
- N.I.E. - välismaalase isikukood. Ilma selleta pole ükski tehing Hispaanias võimalik. Vaja on mitte ainult korterit, vaid ka sõidukit. Numbri saate vara ostukoha politseijaoskonnast. Avaldus N.I.E.-i lähetamiseks esitatakse isiklikult ning dokumendi saab kätte ka usaldusisik. Kui taotleja on abielus, on parem väljastada N.I.E. mõlemale abikaasale korraga. Registreerimisprotseduur kestab 2-14 päeva.
- Laenatud vahendite kasutamisel väljastatakse hüpoteek.
- Laenu puudumisel saate kohe asuda tehingu notariaalsele kinnitamisele. Notar koostab müügilepingu ja kontrollib eseme juriidilist puhtust. Tavaliselt võtab see aega 1-3 päeva, kuid ehitusjärgus kinnisvara ostmisel saab tähtaega pikendada.
- Müügiveksli allkirjastamine. Tehingu osapoolteks on ostja ja pank kui müüja. Kõik peaks toimuma notari juuresolekul. Kui ost sooritatakse teie enda vahenditega, toimub täielik tasumine selles etapis. Tehing on sõlmitud eurodes.
- Kinnisvararegistris registreerimine. Seda tuleb teha esimese kuu jooksul pärast ostmist. Registreerimiseks vajate:
- pöörduda Hispaania kinnisvararegistrisse (Registro de Propiedad);
- täitke spetsiaalne vorm;
- maksma kinnistamistoimingute eest tasu (umbes 2% vara väärtusest);
- esitama Registro de Propiedad'ile maksekviitungi.
Protsess kestab umbes tund. Pärast seda väljastatakse kuu aja jooksul kinnistu omanikule Nota Simple - omandiõigust kinnitav dokument.
Ärikinnisvaraobjekti ostmise kord on mõnevõrra erinev. Täpsemalt saab selle kohta lugeda artiklist "Ärikinnisvara Hispaanias".
Dokumentide pakett
Tehingu igas etapis nõutakse teatud komplekti dokumente. Niisiis, N.I.E hankimiseks vajate:
- kahes eksemplaris täidetud küsimustik (väljastatud politsei poolt);
- kaks fotot mõõtmetega 3 x 4 cm;
- välispassi kõigi lehtede koopiad (vajalik kehtiv viisa);
- müügi eellepingu koopia;
- tagatisraha tasumist kinnitav dokument;
- pangatõend arvelduskonto olemasolu kohta, millel hoitakse ostuks raha.
Notaril on vaja:
- ostja pass;
- ostja I.E;
- eelleping;
- pangaandmed kui müüja.
Hispaania kinnisvararegistrisse kandideerimisel peate esitama:
- pass;
- allkirjastatud müügileping;
- kohapeal väljastatav avaldus;
- maksukviitung.
Hüpoteegi registreerimisel on dokumentide pakett suurem.
Kinnisvara hinnad
Kindla eluaseme hinnad sõltuvad mitmest tegurist: kas maja asub rannikul, kas infrastruktuur on arenenud, kas objekt on elamiseks sobiv. Lisaks võetakse arvesse asukoha piirkonda. Reeglina ei ole turismipiirkondades tagatiseks kinnisvara nii palju ja see on kallim.
Näiteks Tenerifel on ühetoalise korteri keskmine maksumus 210 000 €, kolmetoaline 390 000 €. Barcelonas maksab 1-toaline korter keskmiselt 110 000 €, 2-toaline - € 138 000, 3-toaline korter - € 192 000. Sarnase pinnaga (35-40 m2) Madridi eluase maksab vastavalt 100 000, 120 000 ja 180 000 €. Torreviejat peetakse üheks kõige odavamaks Hispaania linnaosaks. Seal maksavad sellised korterid 65 000, 75 000 ja 90 000 eurot.
Kuurortlinnas Palma de Mallorcas maksab 1-toaline korter keskmiselt 115 000 €, 2-toaline 180 000 € Villa eest tuleb välja käia umbes 1 miljon € Kallis kinnisvara Ibizal. Näiteks 3-toaline korter maksab keskmiselt 750-800 tuhat.
Kuid kuurortlinn Alicante pakub üsna säästlikke hindu. Ühetoalisi kortereid saab siit osta 120 000 ja kahetoalisi - 140-150 000 eest. Hispaania kuurortides eluaseme ostmise võimalusi saate üksikasjalikult uurida, lugedes artiklit "Kinnisvara Hispaanias mere ääres".
Kinnisvaramaksud Hispaanias
Tuleb meeles pidada, et Hispaania kinnisvara soetamisega kaasneb maksude tasumine. See kehtib riigi elanike ja välismaalaste kohta. Pealegi kannavad riigikassasse tasud tehingu mõlemad pooled – nii ostja kui müüja. Tagatud kinnisvara ei olnud erand.
Kõigepealt tuleb ostjal tasuda käibemaks, kuid see kehtib ainult uute objektide soetamisel. Maksumäär on praegu 10%.
Järelturult kodu ostes tasub ostja omandi ülemineku maksu. Seda tuleb teha kuu aja jooksul peale akti allkirjastamist, vastasel juhul vara Vararegistris ei registreerita.
2021. aastal varieerub maksumäär 6–10% ja oleneb piirkonnast.
Müüja on kohustatud tasuma üksikisiku tulumaksu ja maatulumaksu. Teemat käsitletakse põhjalikumalt artiklis "Kinnisvaramaks Hispaanias".
Hispaania hüpoteegiga koormatud kinnisvara müük
Oluline etapp vara müügil on objekti turuväärtuse määramine. Selle eest tellib ja tasub müüja korteri, korteri või villa professionaalse hindamise. Seejärel saab alustada tegevusi potentsiaalse ostja leidmiseks.
Kinnisvara müümise õigus on ainult otsesel omanikul või halduril. Tehingu volikiri peab olema notari poolt kinnitatud.
Peale ostja leidmist vormistatakse müügieelleping ja tagatisraha leping. Kinnisvara müük, millel on koormatis, on võimatu, see tuleb eemaldada. Rohkem kasulikku teavet leiate väljaandest “Kuidas müüa kinnisvara Hispaanias”.
KKK
Kas vastab tõele, et hüpoteegiga laetud kinnisvara Hispaanias vajab kapitaalremonti?
Seda ei saa muidugi öelda kõikide objektide kohta, kuid enamik tavakodanikele kuuluvaid kortereid ja maju on nukras seisus. See on üks turuväärtuse languse põhjusi. Näiteks Blanesi kuurordis saate osta kahe magamistoaga korteri 130 000 euro eest, samas kui suurepärases seisukorras eluase maksab 250 000 eurot.
Kas kinnisvara ostmisel saab elamisloa?
See teema teeb muret paljudele välismaalastele, sest elamisluba on esimene samm alalise elamisloa saamiseks Hispaanias. Vastus on jah, kuid elamisloa saab vaid poole miljoni euro väärtuses kinnisvara ostmisel. Samal ajal on ajutise elamise õigus mitte ainult omanikul, vaid ka tema perekonnal.
Kas hüpoteekkorteri ostmisel on võimalik pangaga kaubelda?
Kinnistu hinna alandamine kokkuleppel võimalik. Esialgu paisutab finantsasutus väärtust lihtsalt läbirääkimiste pärast. Lisaks on pank huvitatud objekti kiirest müügist. Ostja järjekindlus võimaldab tal osta eluase näiteks Benidormis, see tähendab esimesel merejoonel, vähem kui 200 tuhande euro eest.
Järeldused
Viimase paari aasta jooksul on hüpoteegiga laetud korterite müük muutunud kinnisvaraturu omaette segmendiks. Paljud pangad on oma osariiki juurutanud kinnisvarastruktuurid, sest nõudlus sellise kinnisvara järele on äärmiselt suur, eriti välismaalaste seas. Kes ei tahaks osta maja kuskil Valencias hinnast 30-40% allahindlusega?
Tagatise ostmine ei ole lihtne, kuid üsna teostatav ülesanne. Peaasi on protseduuriks vajaliku koguse ja aja olemasolu.
