Välismaale kodu ostmine on oluline sündmus iga investori elus. Kuid pärast tehingu sõlmimist uue omaniku vaev ei vähene. Vastupidi, nüüdsest peab ta oma ostu eest hoolitsema, võttes arvesse kohalikke seadusi ja eeskirju. Siin tulebki kasuks isikliku esindaja olemasolu, kes päästab teid kinnisvara ülevõtmise vaevast ja aitab teil üürnike üürilepingust maksimumi võtta. Igaüks, kes kavatseb siit teatud koguse ruutmeetreid osta, peab uurima, millistel põhimõtetel Saksamaal kinnisvara haldamine põhineb.
Usalduse juhtimine: mis on kontseptsiooni taga peidus
Enamikus maailma riikides kasutatakse teatud ringkondades sellist terminit nagu "usaldus". Igal juhul toimib arenenud riikide seadusandlus sellega kindlasti kaasa, kui läheb jutt osa kinnisasja omaniku õiguste üleandmisest teisele isikule. Enamasti kehtib nende õiguste hulk kõigi sellega seotud toimingute suhtes, välja arvatud võõrandamismenetlus. Volitatud isikul ei ole selliseid volitusi.
Juhtimisvajadus tekib sellest, et välisriigi kodanik ei saa kogu aeg viibida riigis, kus tema maja asub. Igatahes ei anna Saksa riigis omandisse astumise fakt võimalust elamisloa saamiseks. Jah, see iseloomustab omanikku kasulikust küljest, kuid ei anna elukohta.
Õnnelik välismaa kinnisvaraomanik ei saa kodumaal viibides jälgida kommunaalmaksete õigeaegset tasumist, üürnike poolt raha laekumist üüri kontole ega jälgida korteri hoolikat ümberkäimist. tervik. Seda kõike teeb ametlik esindaja.
Seega peab usaldusväärne ettevõte:
- pidada kirjavahetust kõigi elamuobjektiga seotud osapooltega - üürnikud, omanikud, kommunaalettevõtted, kohalikud täitevorganid;
- teostama kõiki seonduvaid makseid, jälgima rendilepingujärgseid makseid;
- esitama omanikule aruande kõigi finantstehingute kohta;
- võtta vastu üürnike kaebusi;
- saada kirju;
- ruumide remondi tagamiseks (materjali ja tööjõu eest tasutakse eraldi);
- vajadusel otsida uusi üürnikke.
Siit järeldub, et volitatud esindaja tegeleb kõigi kinnisvara haldamisega seotud tehniliste ja majanduslike küsimustega, nagu teeks omanik ise, kui tal oleks võimalus oma varaga pidevalt samal territooriumil viibida.
Mida kaaluda ostetava kauba valimisel
Kui 2021. aasta on Sinu jaoks tähistatud välismaa kinnisvara ostmisega, siis ära unusta, et edukaks tehinguks ei saa pidada mitte ainult siis, kui Sinu kätte jõuab midagi hea hinnaga. Enamasti loeb objekt ise. Enne millegi üle otsustamist kaaluge järgmisi omadusi:
- maja või korteri asukoht. Saksamaa suurtes linnades on taotlemata eluasemeid väga raske omandada. Ükskõik, mida otsustate osta sellistes linnades nagu Berliin või München, saate selle kodu alati rentida. Sama ei saa öelda maaelu kohta.
- ehituse kvaliteet. Vaatamata sellele, et siin riigis on kõik nii hästi, on tõenäosus lagunenud või ebakvaliteetsesse rajatisse sattuda väga suur. See tähendab, et ostu kohta tuleb välja selgitada kõik: ehituskuupäev, info kasutatud materjalide kohta, võimalusel maja taristu, fassaad ja muud tehnilised omadused. Pöörake erilist tähelepanu katusele, küttele, seintele. Täpsustage, kui kaua viimati remonti tehti, milliseid muudatusi tehti pärast ehitamist. Võib-olla said kannatada kandvad seinad või isoleeriti põrand;
- taotletava väärtuse vastavus antud piirkonna turuga. Väga sageli on see ülehinnatud, mis on eelmiste omanike isiklik kapriis;
- uurige hoolikalt ruumide omanike koosolekute järeldusi. Mõnikord võivad need sisaldada väga kasulikku teavet;
- analüüsida kommunaalmakseid. Tähtis on, kui regulaarselt neid hoiustati, kas nende eest maksti üle. Kui selline asjaolu leidis aset, peate välja selgitama, miks. Võib selguda, et eelmised omanikud on selles küsimuses kohtumenetluse staadiumis;
- selgitada, kui paljudele inimestele kinnisvara müügi hetkel kuulub.
Enne tehingupäeva ei tohiks teil ostus vähimatki kahtlust tekkida.
Millised kohustused on fondivalitsejale pandud
Ostja kui investori peamine eesmärk on oma ostust maksimum võtta. Täiesti loogiline, et sooviksin leida üürnikke, kes maksaksid regulaarselt üüri, kasutaksid hoolega nende kätte usaldatud vara ega tülitaks üürileandjat igasugu pisiasjadega. Sellega seoses on oluline täpselt aru saada, milliseid ülesandeid saate oma esindajale Saksamaal usaldada.
Kaubanduslikud aspektid
Esiteks käsitleme kaubanduslikke nüansse, mida vahendaja võtab:
- Pangakonto avamine. Mõnikord lubab käsundiandja kasutada olemasolevat kontot, millel fondivalitseja saab teha kõiki tehinguid veebis. Samas haldab haldur vaid rendikontot, omandamata õigust selle eest saadud vahendeid enda tarbeks kasutada.
- Üürimaksete laekumise kontroll.
- Üürnikele hoiatuste saatmine, kui nad ei ole õigeaegselt tasunud oma majutuse eest.
- Kõikide jooksvate kulude tasumine: maksud, laenud, erinevad teenused. Maksed toimuvad üürikontolt, kui on olemas kõik vajalikud dokumendid ja raha.
- Kommunaalteenuste tarbimise iga-aastase ümberarvutamise rakendamine volitatud organisatsioonides - vesi, gaas, küte, elekter.
- Iga-aastane tegevuskulude vastavusse viimine üürnikega.
- Aruannete esitamine kõigi maksete kohta.
- Laekumiste jälgimine ja pandi hoiustamine kuni majutusfondi makseni.
- Kinnistu omanikule aruannete esitamine, kui arvel on toimunud muudatusi.
- Aastaaruanne üürileandjale üürikontol olevate rahaliste vahendite liikumise kohta.
Tehniliste probleemide lahendamine
Lisaks finantsküsimustele võtab fondivalitseja enda kanda kõik tehnilised küsimused, millega paratamatult tuleb kokku puutuda hoonete ja rajatiste käsitlemisel. Eelkõige võib omanik abile loota järgmistes küsimustes:
- Erinevat tüüpi, nii plaaniliste kui ka planeerimata remonditööde korraldamine ja teostamine. See võib olla vananenud või kulunud sidesüsteemide või hoone enda osade värskendus. See hõlmab ka remonditöid, mis olid vajalikud hädaolukorra tõttu.
- Vajalike meetmete võtmine tarbitud ressursside säästmiseks ja optimeerimiseks.
See kohustuste loetelu ei ole täielik. See sõltub kinnisvaraomaniku isiklikest nõudmistest ja objekti enda omadustest.
Õigus- ja esindusküsimused
Kõige keerulisemaks võib pidada õigussfääri, mis mõjutab suhet välisriigi seadustega. Ilma korraliku saksa keele oskuse, kogemuse ja oskuseta võib elu- või äripinna omanik sattuda enda jaoks üsna ebasoodsasse olukorda.Saksamaa Liitvabariigi seadusandluses võib ju olla palju lõkse, millest saab mööda minna vaid neid hästi kursis olev inimene. Seega peab fondivalitseja juriidilises mõttes tegelema järgmiste punktidega:
- Esindada omaniku huve kõigis riigiorganites ja muudes struktuurides, mis on seotud kinnisvara omandiküsimusega.
- Pidage läbirääkimisi kolmandate osapoolte ja üürnikega kinnisvara haldamise optimeerimiseks
- Üüritõusust teavitada üürnikke peale selle kokkuleppimist omanikuga.
- Sõlmida ja lõpetada üürilepingud koduomaniku nimel.
- Pidage kirjavahetust ja säilitage kogu kirjavahetus usaldatud objekti kohta. Esitage omanikule saadud kirjade ja teadete koopiad.
- Kindlustusjuhtumite ilmnemisel tehke koostööd kindlustusandjatega.
- Suhelge juristidega, kui nende sekkumine on vajalik.
Ka see nimekiri pole lõplik. Täielik nimekiri tuleneb hoone omadustest ja selle seisukorrast.
Kuidas olla kindel, et usaldate oma kinnisvara professionaalidele
Arvestades küsimuste olulisust, mis tuleb usaldada kõrvalistele isikutele, on üsna loogiline eeldada, et kinnisvaraomaniku peamine mure on fondivalitseja õige valik. Ja siin on oluline meeles pidada mõnda punkti:
- enamasti pakub kinnisvarahaldusteenust kinnisvarabüroo, kelle kaudu ostu sooritate. See on üks edasimüüjate pakutavatest müügijärgsetest teenustest.
- kui me räägime hoonest, mis on mõeldud äritegevuseks ehk ärikinnisvarast, siis reeglina võtab selle haldamise vastutuse omanik ise. See on tulusam, odavam ja usaldusväärsem. Kui siiski on vaja palgata usaldusväärne isik, on omanikul sel juhul õigus iseseisvalt otsustada, keda ta eelistab.
- korteriostu puhul on asjad veidi teisiti. See on tingitud asjaolust, et ostetakse vaid osa hoonest. Seetõttu on usaldusisiku valikut võimalik mõjutada vaid kaudselt. Tavaliselt määratakse see omanike üldkoosoleku hääletusega.
Niisiis, kuidas saada oma vara kindlatesse kätesse? Üks on kindel – vajate suurepärase mainega organisatsiooni. Kõigepealt täpsustage, kui palju objekte on juba teid huvitava vahendaja hoole all.
Veendumaks, et teie vara jõuaks professionaalide kätte, küsige neilt nende klientide kontakte, kellega nad juba äri teevad.
Pöörake erilist tähelepanu vahendaja teenuste eest tasumise kuludele. See ei tohiks olla liiga erinev sellest, mis praegu on Saksamaa turul. Selleks jälgige olukorda ja uurige, kui palju teised ettevõtted oma tööd hindavad.
Teine aspekt on lepingutingimused. Ettevõtted, kes ei täida oma kohustusi liiga kohusetundlikult, kipuvad allkirjastama dokumenti, millel pole õigust suhet lõpetada. Selline kaaslane pole kindlasti teie jaoks.
Eelistage neid, kes lubavad ühe kuu jooksul lepingu lõpetada. Sel juhul on ettevõte huvitatud teie hoidmisest. Kui aga leping sõlmitakse pikaks ajaks, ei riski kedagi ebakvaliteetse töö eest vallandada ja nende lahendamise asemel saad vaid uusi probleeme.
Võtke vaevaks välja selgitada, millega ettevõte täpselt tegeleb. Nii näiteks on Baieris umbes 80 kontorit, mis pakuvad selles piirkonnas teenuseid. Kuid enamik neist tegeleb mitmesuunalise tegevusega, tegeledes samal ajal kinnisvara, turismi ja autorendiga.
Välisinvestorile sobib pigem kitsa spetsialiseerumisega ettevõte. See on garantii, et ta on teid huvitava turuga paremini kursis.
Ja veel üks oluline punkt on teie valitud vahendaja osalemine spetsialiseeritud organisatsioonides, nimelt Juhtimisettevõtete Liidus ja Tarbijaõiguste Kaitse Ühingus.
Tulemused
Välismaalt kinnisvara ostes olge valmis selleks, et vajate vahendajat, kes teie ostuobjekti eest hoolitseb. Saksamaal pakuvad sellist teenust fondivalitsejad. Kuid enne ühega neist lepingu sõlmimist võtke arvesse järgmisi punkte:
- professionaalne vahendaja hoolitseb kõigi jooksvate ülesannete eest – juriidilised, tehnilised, finantsilised;
- volitatud isik saab vastavalt allkirjastatud lepingule õiguse lahendada omaniku nimel kõiki küsimusi, välja arvatud vara võõrandamine;
- Spetsialistide valimisel paluge neil anda soovitusi, uurida nende töö ajalugu, veenduda, et nad on spetsialiseerunud ühenduste liikmed.
Kuid see, kas saate iseseisvalt valida, kellele oma ostu usaldada, sõltub objekti tüübist ja teie omandiosast selles.
